Miethausverwaltung in München

Unser inhabergeführtes Immobilien-Sachverständigenbüro führt die Miethausverwaltung für Eigentümer im Großraum München.

Unverbindliche Ersteinschätzung. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns. 089 - 4 19 48 20 · info@immobilien-osterried.de

Verwaltung ist kein Abschluss, sondern ein Betrieb

Verkauf und Vermietung enden mit einem Vertrag. Die Verwaltung fängt dort an und hört nicht auf: Abrechnung, Instandhaltung, Mieterwechsel, Kommunikation mit Handwerkern, Versorgern und Behörden — Monat für Monat, Jahr für Jahr.

Für Eigentümer ist das eine andere Entscheidung als die über einen Makler. Es geht nicht darum, wer einen Abschluss herbeiführt, sondern darum, wer über Jahre erreichbar bleibt und wer merkt, wenn etwas anfängt schiefzugehen. Wir sagen Ihnen vor der Übernahme, was ein Objekt an laufender Betreuung wirklich braucht — bei manchen Objekten ist es weniger, als der Eigentümer befürchtet, bei anderen mehr, als er hofft.

Was die laufende Verwaltung umfasst

Das Geld. Mieteinzug, Mahnwesen, Betriebskostenabrechnung, Abrechnung gegenüber dem Eigentümer. Die Betriebskostenabrechnung ist dabei der Punkt, an dem die meisten Streitigkeiten entstehen: sie ist fristgebunden, sie muss nachvollziehbar aufgeschlüsselt sein, und was nicht fristgerecht abgerechnet ist, lässt sich in aller Regel nicht mehr nachfordern.

Das Objekt. Regelmäßige Begehung, Aufnahme von Mängeln, Beauftragung und Kontrolle von Handwerkern, Überwachung der wiederkehrenden Prüfungen — Heizungswartung, Trinkwasser, Rauchmelder, Brandschutz. Wir übernehmen die Vermittlung zuverlässiger Architekten, Handwerker und Sachverständiger, wenn am Objekt gearbeitet werden muss.

Die Menschen. Ansprechpartner für Mieter, Bearbeitung von Anliegen und Beschwerden, Mieterwechsel mit Wohnungsübergabe und Protokoll. Ein Großteil der Verwaltungsarbeit ist Kommunikation, und ein Großteil der Kosten entsteht dort, wo sie unterbleibt.

Die Papiere. Mietvertragsverwaltung, Mieterhöhungen im rechtlich zulässigen Rahmen, Kündigungen, Fristen. Was hier formal falsch läuft, wirkt nicht, und es wirkt oft erst Jahre später sichtbar nicht.

Warum ein Sachverständigenbüro verwaltet

Wir sind Sachverständige und Makler zugleich, und das hilft der Verwaltung an einer bestimmten Stelle: wir sehen einem Objekt an, was eine unterlassene Instandhaltung später am Wert kostet.

Das ist der eigentliche Unterschied zu einer reinen Verwaltung. Eine Sanierung zu verschieben, spart in diesem Jahr Geld und kostet beim Verkauf ein Mehrfaches — nicht als Reparaturposten, sondern als Abschlag, den ein Käufer großzügig zu seinen Gunsten schätzt. Wer das Objekt auch bewerten kann, sieht diese Rechnung, bevor sie fällig wird.

Wir übernehmen keine Verwaltung, bei der wir das Objekt nicht kennen. Am Anfang steht deshalb immer eine Begehung, und häufig eine Bewertung — sie ist die Grundlage, an der sich später jede Instandhaltungsentscheidung messen lässt.

Die Verwaltung von Wohnimmobilien ist wie die Maklertätigkeit nach § 34c der Gewerbeordnung erlaubnispflichtig; die Erlaubnis liegt vor. Unser Büro sitzt in der Max-Planck-Straße 6 in 81675 München.

Für wen sich die Verwaltung besonders lohnt

Geerbte Objekte. Wer ein Mietshaus erbt, erbt einen Betrieb. Die Frage halten oder verkaufen muss nicht sofort beantwortet werden — verwalten lassen, in Ruhe bewerten, dann entscheiden, ist der Weg, der die wenigsten Fehler produziert. Was beim Verkauf auf Sie zukäme, steht auf der eigenen Seite.

Eigentümer außerhalb Münchens. Ein Objekt aus der Ferne zu betreuen, geht so lange gut, bis es das nicht mehr tut. Bei einem Wasserschaden entscheidet die erste Stunde.

Objekte im Umbruch. Wenn ein Gebäude anders genutzt werden soll als bisher — Aufteilung, Umnutzung, Aufstockung —, ist die Verwaltung die Stelle, an der das vorbereitet wird. Wir bieten die Entwicklung von Nutzungskonzepten für die Immobilie, wenn ein Objekt anders genutzt werden soll als bisher.

Und für andere Verwalter. Wir sind Partner für Bauträger, Hausverwaltungen und Nachlassverwalter. Wo eine Bewertung, eine Vermarktung oder eine sachverständige Einschätzung gebraucht wird, arbeiten wir zu.

In welchen Ortsteilen wir tätig sind, steht in der Gebietsübersicht; die übrigen Leistungen in der Übersicht unserer Leistungen. Wenn statt Verwaltung eine Neuvermietung ansteht, finden Sie den Ablauf bei der Vermietung.

Häufige Fragen zur Hausverwaltung

Was kostet die Verwaltung? Üblich ist eine Vergütung je Einheit und Monat, bei Gewerbeobjekten häufig ein Anteil der Nettomiete. Was für Ihr Objekt sinnvoll ist, hängt von Größe, Zustand und Mieterstruktur ab — ein saniertes Haus mit langjährigen Mietern verursacht einen anderen Aufwand als eines mit häufigem Wechsel. Sie bekommen ein Angebot, bevor die Arbeit beginnt.

Verwalten Sie auch einzelne Eigentumswohnungen? Die Sondereigentumsverwaltung einer einzelnen Wohnung ist etwas anderes als die Verwaltung eines ganzen Hauses: Ansprechpartner für den Mieter, Abrechnung gegenüber dem Eigentümer, Schnittstelle zur WEG-Verwaltung. Ob sich das für ein einzelnes Objekt rechnet, sagen wir Ihnen ehrlich — bei einer Wohnung in Selbstverwaltungsnähe oft nicht.

Was passiert bei einem Notfall? Wasserschaden, Heizungsausfall, Sturmschaden: hier entscheidet, wie schnell jemand vor Ort ist und ob die Handwerker erreichbar sind, die das Objekt schon kennen. Genau dafür ist das Netzwerk da, das über Jahre entstanden ist.

Kann ich die Verwaltung wechseln, wenn ich unzufrieden bin? Ja, im Rahmen der vereinbarten Kündigungsfrist. Wichtig ist die Übergabe: vollständige Unterlagen, offene Vorgänge, Abrechnungsstände. Wir übernehmen Objekte von anderen Verwaltungen und wissen, worauf bei der Übergabe zu achten ist — und wir geben sie im umgekehrten Fall genauso ab.

Rechnet sich Verwaltung bei einem kleinen Objekt? Bei sehr kleinen Einheiten häufig nicht, und dann sagen wir das. Sinnvoll wird sie in aller Regel ab mehreren Mietverhältnissen oder dann, wenn der Eigentümer nicht vor Ort ist.

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