Immobilien im Münchner Südosten — unser Gebiet

Unser inhabergeführtes Immobilien-Sachverständigenbüro arbeitet im Münchner Osten und Südosten. Auf dieser Seite steht, in welchen Ortsteilen wir bewerten und verkaufen — und was jeden von ihnen für einen Verkauf unterscheidet.

Unverbindliche Ersteinschätzung. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns. 089 - 4 19 48 20 · info@immobilien-osterried.de

Warum es für jeden Ortsteil eine eigene Seite gibt

Zwei Häuser mit gleicher Wohnfläche, gleichem Baujahr und gleichem Zustand erzielen in zwei Münchner Ortsteilen verschiedene Preise, und der Grund liegt selten am Haus. Er liegt an dem, was um es herum steht: wie viele Bahnhalte erreichbar sind, ob es einen Arzt im Viertel gibt, ob Grün vor der Tür liegt oder hinter dem eigenen Zaun, und welche Käufergruppe deshalb überhaupt sucht.

Diese Unterschiede sind messbar, und wir haben sie gemessen. Wir schreiben für jeden Ortsteil eine eigene Seite und keine Vorlage mit ausgetauschtem Namen. Was Sie unten finden, ist deshalb kein Verzeichnis, sondern eine Übersicht darüber, welche Frage in welchem Ortsteil über den Preis entscheidet.

Die Ortsteile im Einzelnen

Perlach — der grünste im Südosten

82 Grün- und Freizeitflächen liegen in Perlach, mehr als in jedem anderen Ortsteil unseres Gebiets. Dazu Kleingartenanlagen und gewachsene Grundstückszuschnitte aus der Zeit, als Perlach noch ein Dorf war. Wer hier ein Haus mit Garten verkauft, verkauft an Familien, die Grün suchen und dafür längere Wege annehmen. Die häufigste Vorarbeit: ungeklärte Wegerechte und Nachbarschaftsgrenzen, die vor dem Inserat auf den Tisch gehören.

Neuperlach — die Versorgung und die Anbindung

28 Einkaufs- und Nahversorgungsadressen und mehrere Bahnhalte machen Neuperlach zum bestversorgten Ortsteil im Südosten. Der Bestand ist Geschosswohnungsbau, und damit entscheidet fast immer die Eigentümergemeinschaft mit: Protokolle, Rücklage und beschlossene Sonderumlagen bestimmen den Preis einer Wohnung stärker als ihr Grundriss.

Ramersdorf — die Kitas, aber keine Schule

9 Kindertageseinrichtungen liegen im Ortsteil — die höchste Dichte in unserem Gebiet. Schuladressen im Ortsteil selbst gibt es keine. Das prägt die Käuferschicht und die Fragen, die bei jeder Besichtigung kommen. Wer den Schulweg kennt und im Exposé nennt, verkauft schneller als der, der ihn dem Interessenten überlässt.

Trudering — wo der eigene Garten den Preis macht

Nur 11 öffentliche Grün- und Freizeitflächen zählt Trudering, der niedrigste Wert in unserem Gebiet. Das Grün liegt hier hinter Zäunen, und deshalb wiegt der eigene Garten in der Bewertung schwerer als anderswo. Zugleich hat der Ortsteil ein eigenes Zentrum mit Bahnanschluss, Einkauf und Ärzten — und Gewerbeflächen, die Arbeitsplätze und Verkehr zugleich bringen.

Fasangarten — die Ruhe und ihr Preis

Einkaufsadressen im Ortsteil: 0. Keine Bahnstation, keine Arztpraxis, keine Schule. Was Fasangarten hat, sind Grünflächen, zwei Kleingartenanlagen und den Perlacher Forst vor der Tür. Der Kreis der Interessenten ist klein und klar umrissen, die Vermarktung dauert länger, und die Bewertung ist anspruchsvoller, weil Vergleichsobjekte fehlen.

Harlaching — Anbindung und Ärzte

18 Gesundheitsadressen und sechs Bahnhalte machen Harlaching zum bestangebundenen und medizinisch dichtesten Ortsteil in unserem Gebiet. Gewerbe gibt es keines; die Nahversorgung ist inhabergeführt statt Discounter. Der Bodenwert trägt hier einen großen Teil des Gesamtwerts, und Denkmal- oder Ensembleschutz ist eine Frage, die vor dem Inserat geklärt gehört.

Bogenhausen — die stadtnahe Bürolage

17 Gesundheitsadressen von der Arabella-Klinik bis zur Elektra-Apotheke und 3 Stationen machen Bogenhausen zur dichten, stadtnahen Adresse. Öffentliche Grünflächen gibt es dafür nur 7 — der Ortsteil verkauft Lage statt Garten, und sein Käufer rechnet mit Fahrzeiten anders als mit Quadratmetern draußen. Hier trägt die Mikrolage den Preis, nicht die Substanz.

Haidhausen — das reine Wohnviertel

5 Stationen, 2 Schuladressen und keine einzige Gewerbefläche: Haidhausen wohnt nur — stadtnah, gewachsen, mit inhabergeführter Versorgung. Öffentliches Grün ist knapp, das Leben spielt in Höfen und um die Plätze. Hier entscheidet die Wohnung selbst über den Preis, und die Bauepoche mehr als die Adresse.

Was in jedem Ortsteil gleich bleibt

So verschieden die Lagen sind — der Ablauf ist derselbe, und er beginnt nicht mit einem Preis, sondern mit einer Wertermittlung.

Ersteinschätzung. Sie schildern uns das Objekt, wir nennen Ihnen die Spanne. Unverbindlich, und bevor Sie einen Auftrag erteilen.

Unterlagen und Rechtslage. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Bebauungsplan; bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan.

Ortstermin und Wertermittlung. Aufnahme des Zustands, Bewertung von Grundstück und Gebäude — auf Wunsch als Verkehrswertgutachten nach einem anerkannten Wertermittlungsverfahren.

Vermarktung. Exposé, Fotos, Portale, Besichtigungen, Prüfung der Interessenten.

Vertrag und Übergabe. Unterstützung bei den Vertragsverhandlungen, Übergabeservice, Übergabeprotokoll, Zählerstände, Schlüssel.

Welche Leistungen wir im Einzelnen erbringen, steht in der Übersicht unserer Leistungen.

Ihr Ortsteil ist nicht dabei?

Dann heißt das nicht, dass wir dort nicht arbeiten. Wir sind nicht nur im Großraum München als Immobilienmakler tätig — überregionale Einzelobjekte wickeln wir ebenfalls ab. Die Seiten oben sind die Ortsteile, für die wir die Lage im Einzelnen aufbereitet haben; sie wachsen weiter. Rufen Sie an und nennen Sie uns die Adresse, dann sagen wir Ihnen, was wir über die Lage wissen.

Wir sind Sachverständige und Makler zugleich. Die Bewertung, auf der Ihr Verkaufspreis steht, kommt damit nicht von demjenigen, der am schnellen Abschluss verdient, sondern aus einem Verfahren, das nachvollziehbar ist.

Unser Büro sitzt in der Max-Planck-Straße 6 in 81675 München. Die Tätigkeit als Immobilienmakler ist nach § 34c der Gewerbeordnung erlaubnispflichtig; die Erlaubnis liegt vor.

Häufige Fragen

Wonach richtet sich, für welche Ortsteile es eine Seite gibt? Nach zwei Dingen: nach der Nähe zu unserem Büro und danach, ob sich über die Lage etwas Belastbares sagen lässt. Wo die Datenlage keinen eigenen Absatz hergibt, schreiben wir keine Seite — eine Seite, die für jeden Ortsteil dasselbe sagt, hilft weder Ihnen noch einem Suchenden.

Bewerten Sie auch außerhalb dieser Ortsteile? Ja. Die Seiten hier bilden ab, wo wir die Lage im Einzelnen aufbereitet haben, nicht die Grenze unserer Arbeit. Für eine Adresse außerhalb sagen wir Ihnen im Erstgespräch, was wir über den Markt dort wissen und was wir erst erheben müssten.

Warum unterscheiden sich die Preise zwischen Nachbarortsteilen so stark? Weil die Käuferschichten verschieden sind. Ein Ortsteil mit Bahnanschluss und Vollsortimenter spricht andere Menschen an als einer mit Wald und ohne Laden. Die Zahl der ernsthaften Interessenten bestimmt den erzielbaren Preis stärker als die Ausstattung — und sie hängt an der Lage.

Kann ich mehrere Objekte in verschiedenen Ortsteilen zusammen verkaufen? Ja, und häufig lohnt es sich, sie nacheinander statt gleichzeitig anzubieten. Zwei ähnliche Objekte im selben Ortsteil zur selben Zeit konkurrieren miteinander und drücken beide Preise. Wir stimmen die Reihenfolge mit Ihnen ab.

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Immobilien-Sachverständigenbüro Fritz N. Osterried Max-Planck-Straße 6, 81675 München

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