Immobilienverkauf in München

Unser inhabergeführtes Immobilien-Sachverständigenbüro verkauft Immobilien in München und bewertet sie vorher selbst.

Unverbindliche Ersteinschätzung. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns. 089 - 4 19 48 20 · info@immobilien-osterried.de

Der Preis entsteht vor dem Exposé

Der häufigste Fehler beim Immobilienverkauf ist die Reihenfolge. Ein Preis wird gesetzt, das Objekt geht online, und drei Monate später beginnt die Preiskorrektur — sichtbar für jeden, der das Inserat beobachtet, und teuer, weil ein Objekt mit Preishistorie schwerer verkäuflich ist als eines ohne.

Wir beginnen deshalb mit der Wertermittlung und nicht mit dem Exposé. Erst wenn feststeht, was ein Objekt wert ist und aus welchen Gründen, lässt sich ein Preis begründen, der auch dann noch hält, wenn ein Käufer oder dessen Bank nachrechnet. Wir sind Sachverständige und Makler zugleich, und das ist an dieser Stelle keine Formalie: die Zahl, mit der Sie an den Markt gehen, kommt aus einem Verfahren und nicht aus der Hoffnung auf einen schnellen Abschluss.

Wie eine Immobilienbewertung im Einzelnen abläuft und welche Verfahren dabei zum Einsatz kommen, steht auf der eigenen Seite dazu.

Die Unterlagen sind der zweite Engpass

Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum ein Verkauf ins Stocken gerät — und der einzige, den man vollständig vorher abstellen kann. Was gebraucht wird, hängt vom Objekt ab:

• Beim Haus: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigungen und Bauzeichnungen, Baulastenverzeichnis, Energieausweis, Nachweise über Sanierungen
• Bei der Eigentumswohnung: zusätzlich Teilungserklärung und Aufteilungsplan, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Höhe der Instandhaltungsrücklage, beschlossene oder absehbare Sonderumlagen
• Beim Grundstück: Bebauungsplan oder Auskunft zur Bebaubarkeit, Erschließungsnachweise, Altlastenauskunft

Eine Bank, die diese Papiere anfordert und nicht bekommt, finanziert nicht. Ein Käufer, der sie erst beim Notar sieht, verhandelt nach. Wir sagen Ihnen vorher, welche Unterlagen fehlen und wo Sie sie bekommen.

Vermarktung: nicht möglichst breit, sondern möglichst richtig

Wir kümmern uns um die professionelle und effektive Vermarktung Ihrer Immobilie, ganz gleich ob Apartment oder Villa am Stadtrand. Der Zuschnitt unterscheidet sich dabei erheblich: Wir wissen aus langjähriger Erfahrung, welche Vermarktungsstrategie sich für welche Immobilie und Käuferschaft am besten eignet.

Für einen Teil der Objekte ist das Portal der richtige Weg. Für einen anderen ist es der falsche — weil die Zahl der Besichtigungen dann in keinem Verhältnis zur Zahl der ernsthaften Interessenten steht, und weil manche Eigentümer aus guten Gründen nicht möchten, dass die Nachbarschaft mitliest. Durch unser hochkarätiges Kontaktnetzwerk finden wir auch Käufer für Objekte, die außergewöhnlich sind oder nicht öffentlich ausgeschrieben werden sollen.

Wir übernehmen die Organisation und Durchführung von Besichtigungen. Wie sie geführt werden, richtet sich nach dem Objekt: Sammeltermine bei standardisierten Wohnungen, Einzeltermine dort, wo der Käuferkreis klein und die Erklärung lang ist.

Was wir außer dem Verkauf übernehmen

Wir vermitteln Grundbesitz aller Art, und dazu zählen nicht nur Wohnungen und Häuser, sondern auch Industriehallen, Gaststätten und Grundstücke.

Rund um den eigentlichen Verkauf kommt regelmäßig mehr dazu, als Eigentümer zunächst erwarten. Wir leisten die Unterstützung des Verkäufers bei Vertragsverhandlungen und den Übergabeservice für Verkäufer und Käufer. Wir bieten die Entwicklung von Nutzungskonzepten für die Immobilie, die Baurechtsklärung, Testamentsvollstreckung und Honorarberatung. Und wo vor dem Verkauf noch gebaut, geprüft oder repariert werden muss, vermitteln wir die Fachleute dafür.

Wir sind Partner für Bauträger, Hausverwaltungen und Nachlassverwalter. Für Eigentümer heißt das vor allem eines: die Ansprechpartner, die ein Verkauf braucht, müssen nicht erst gesucht werden.

Zwei gesetzliche Punkte, die vor dem Inserat zu klären sind

Die Frist für private Veräußerungsgeschäfte. Wer eine Immobilie verkauft, die er nicht selbst bewohnt hat, muss den Gewinn versteuern, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Bei selbst genutztem Wohneigentum gilt das nicht in derselben Weise. Der Unterschied zwischen einem Verkauf im neunten und einem im elften Jahr kann größer sein als jede Preisverhandlung — und er wird regelmäßig erst bemerkt, wenn der Kaufvertrag schon terminiert ist. Wir sehen uns das Anschaffungsdatum deshalb im Erstgespräch an, nicht beim Notar. Für die steuerliche Beurteilung selbst ist Ihr Steuerberater zuständig; wir sorgen dafür, dass die Frage rechtzeitig gestellt wird.

Die Pflichtangaben in der Anzeige. Liegt beim Aufgeben einer Anzeige ein Energieausweis vor, verlangt das Gesetz bestimmte Angaben daraus in der Immobilienanzeige — und die Pflicht trifft ausdrücklich auch den Immobilienmakler, nicht nur den Eigentümer. Ein Inserat ohne diese Angaben ist ein Ordnungswidrigkeitsrisiko und ein vermeidbarer Anlass für Abmahnungen. Deshalb steht der Energieausweis bei uns in der Unterlagenliste ganz oben und nicht am Ende.

Der Ablauf in fünf Schritten

Ersteinschätzung. Sie schildern uns das Objekt, wir nennen Ihnen die Spanne, in der es sich bewegt. Unverbindlich, und bevor Sie einen Auftrag erteilen.

Unterlagen und Rechtslage. Was fehlt, wird besorgt; was unklar ist, wird geklärt. Baulasten, Wegerechte, Bebaubarkeit, bei Wohnungen der Stand der Gemeinschaft.

Ortstermin und Wertermittlung. Aufnahme des Zustands, Bewertung von Grundstück und Gebäude — auf Wunsch als Verkehrswertgutachten nach einem anerkannten Wertermittlungsverfahren.

Vermarktung. Exposé, Fotos, die passende Ansprache, Besichtigungen und die Prüfung der Interessenten.

Vertrag und Übergabe. Abstimmung des Kaufvertragsentwurfs, Begleitung der Verhandlung, Übergabeprotokoll, Zählerstände, Schlüssel.

Der Maklervertrag — worauf Sie vorher achten sollten

Es gibt nicht den einen Maklervertrag, und der Unterschied zwischen den Formen entscheidet, wie ein Verkauf verläuft.

Der einfache Auftrag lässt Sie mehrere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Das klingt nach mehr Chancen und ist in der Praxis oft das Gegenteil: dasselbe Objekt taucht bei drei Anbietern zu drei Preisen auf, Interessenten sehen das, und der Verkäufer verliert die Verhandlungsposition, bevor die erste Besichtigung stattgefunden hat.

Der Alleinauftrag bindet Sie an einen Anbieter und diesen im Gegenzug an eine Pflicht: er muss tätig werden. Für Objekte, die Vorarbeit brauchen — Unterlagen, Baurecht, Aufbereitung —, ist er die sinnvollere Form, weil sich diese Arbeit sonst niemand macht.

Und das Widerrufsrecht. Wird ein Maklervertrag mit einem Verbraucher außer­ halb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen, steht ihm ein Widerrufsrecht zu. Unsere Widerrufsbelehrung stellen wir Ihnen als ausfüllbares PDF bereit — Sie müssen nicht danach fragen, und Sie sollen sie gelesen haben, bevor Sie unterschreiben.

Wo wir verkaufen

Wir sind nicht nur im Großraum München als Immobilienmakler tätig, sondern wickeln auch überregionale Einzelobjekte ab. Für einzelne Münchner Ortsteile haben wir die Lage im Detail aufbereitet — was in Perlach, Neuperlach, Ramersdorf, Trudering, Fasangarten und Harlaching jeweils über den Preis entscheidet, steht auf den einzelnen Seiten. Die Übersicht führt die Gebietsübersicht; die übrigen Leistungen stehen in der Übersicht unserer Leistungen.

Unser Büro sitzt in der Max-Planck-Straße 6 in 81675 München. Die Tätigkeit als Immobilienmakler ist nach § 34c der Gewerbeordnung erlaubnispflichtig; die Erlaubnis liegt vor.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf

Wie lange dauert ein Verkauf? Von der Bewertung bis zur Beurkundung sind mehrere Monate realistisch, und der größte Teil davon ist Vorbereitung: Unterlagen zusammentragen, Rechtsfragen klären, das Objekt aufbereiten. Wer diesen Teil überspringt, verliert die Zeit später wieder — dann aber mit einem Käufer, der ungeduldig wird und nachverhandelt.

Was kostet der Verkauf über einen Makler? Die Provision teilen sich in Bayern regelmäßig Käufer und Verkäufer. Der konkrete Satz und die Aufteilung gehören in den Maklervertrag und werden vorher besprochen — nicht bei der Beurkundung. Für Bewertungsleistungen, die unabhängig vom Verkauf beauftragt werden, gilt ein eigenes Honorar.

Kann ich mein Objekt auch ohne Inserat verkaufen? Ja. Für Objekte, die diskret verkauft werden sollen, gibt es den Weg über das Kontaktnetzwerk. Er dauert häufig länger, erreicht aber einen Kreis, der ernsthaft sucht — und er hält das Objekt aus den Portalen heraus, in denen jedes Inserat seine Historie mit sich trägt.

Muss ich vor dem Verkauf renovieren? Selten in dem Umfang, den Eigentümer erwarten. Was sich rechnet, hängt von der Käuferschicht und vom Objekttyp ab; wo der Grundstückswert überwiegt, zahlt sich eine Investition ins Gebäude oft nicht aus. Sinnvoll ist fast immer, was Unsicherheit beseitigt: ein aktueller Energieausweis, eine geprüfte Heizung, geklärte Feuchtigkeitsfragen.

Ich habe geerbt und weiß noch nicht, ob ich verkaufen will. Dann steht die Bewertung am Anfang und nicht die Entscheidung. Sie wird für die Erbschaftsteuer ohnehin gebraucht, und sie ist bei mehreren Erben meist die Voraussetzung dafür, dass überhaupt eine Einigung zustande kommt.

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