Immobilienbewertung und Verkehrswertgutachten in München

Unser inhabergeführtes Immobilien-Sachverständigenbüro erstellt Verkehrswertgutachten und Bewertungen für Objekte in München.

Unverbindliche Ersteinschätzung. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns. 089 - 4 19 48 20 · info@immobilien-osterried.de

Was der Verkehrswert ist — und was er nicht ist

Der Verkehrswert ist kein Meinungswert. Das Gesetz definiert ihn: er wird durch den Preis bestimmt, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks zu erzielen wäre. Verkehrswert und Marktwert sind dabei dasselbe — das Gesetz nennt beides in einem Atemzug.

Daraus folgt zweierlei. Erstens: der Verkehrswert ist nicht der Preis, den jemand zu zahlen bereit ist, sondern der, der unter normalen Umständen zu erzielen wäre. Ein Verkauf unter Verwandten, unter Zeitdruck oder aus einer Zwangslage heraus bildet ihn nicht ab. Zweitens: er ist stichtagsbezogen. Ein Gutachten, das vor zwei Jahren erstellt wurde, sagt etwas über damals.

Bevor eine Immobilie erfolgreich verkauft werden kann, gilt es den richtigen Verkaufspreis zu finden. Das ist der eine Anlass für eine Bewertung. Es ist bei Weitem nicht der häufigste.

Wann Sie ein Gutachten wirklich brauchen

Erbauseinandersetzung. Mehrere Erben, ein Objekt, und niemand will dem anderen glauben. Eine Bewertung mit nachvollziehbarer Herleitung ist hier weniger ein Dokument als ein Verfahren: sie stellt die Zahl auf eine Grundlage, die keiner der Beteiligten selbst gesetzt hat. In vielen Fällen ist sie die Voraussetzung dafür, dass überhaupt eine Einigung zustande kommt.

Scheidung. Wenn ein Partner den anderen auszahlt, entscheidet die Zahl über sehr viel Geld — und beide Seiten haben ein Interesse, sie in unterschiedliche Richtungen zu ziehen. Ein Gutachten, das sein Verfahren offenlegt, ist die einzige Grundlage, die eine Verhandlung überlebt.

Schenkung und vorweggenommene Erbfolge. Die Bemessungsgrundlage für die Steuer entsteht aus dem Wert. Wer hier den Ansatz des Finanzamts nicht hinnehmen will, braucht eine begründete Gegenrechnung.

Streit mit dem Finanzamt. Ein pauschaler Bewertungsansatz der Behörde lässt sich mit einem Gutachten angreifen, das die Besonderheiten des konkreten Objekts beziffert — Zuschnitt, Zustand, Lasten, Belastungen.

Gerichtliche Verfahren. Hier zählt nur, was überprüfbar ist.

Finanzierung. Eine Bank will wissen, was die Sicherheit wert ist. Was sie akzeptiert, hängt von der Herleitung ab und nicht vom Ergebnis.

Wir sagen Ihnen vorher, welche Art von Bewertung Ihr Zweck verlangt. Nicht jeder Anlass braucht ein vollständiges Gutachten — und wer eines bestellt, wo eine begründete Einschätzung reicht, zahlt für Papier.

Wie eine Bewertung abläuft

Das Gespräch über den Zweck. Wofür die Zahl gebraucht wird, entscheidet über Umfang und Form. Ein Wert für die eigene Orientierung, ein Wert für eine Bank und ein Wert, der vor Gericht Bestand haben soll, unterscheiden sich nicht im Ergebnis, aber im Aufwand der Herleitung.

Die Unterlagen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigungen und Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Nachweise über Sanierungen, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan. Was fehlt, muss besorgt werden — und was nicht besorgt werden kann, gehört als Annahme in das Gutachten und nicht unter den Tisch.

Der Ortstermin. Zustand, Ausstattung, Grundriss, Belichtung, Lage innerhalb des Gebäudes und des Ortsteils. Was von außen nicht sichtbar ist, wird erfragt und als Auskunft gekennzeichnet.

Die Herleitung. Für Wohnimmobilien kommen üblicherweise drei Verfahren in Betracht: das Vergleichswertverfahren, wenn es genügend vergleichbare Verkäufe gibt; das Sachwertverfahren, wenn es die nicht gibt oder die Eigenart des Objekts sie unbrauchbar macht; das Ertragswertverfahren, wenn das Objekt vermietet ist und über die Rendite bewertet wird. Wir nennen im Gutachten das gewählte Verfahren und die Daten, auf denen es beruht. Ein Ergebnis ohne Herleitung ist eine Zahl und kein Gutachten.

Das Ergebnis. Sie bekommen ein Dokument, mit dem Sie zu einer Bank, zu einem Finanzamt, zu einem Miterben oder zu einem Gericht gehen können.

Warum wir bewerten und nicht nur schätzen

Wir sind Immobilienfachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und Immobilienmakler mit Erlaubnis nach der Gewerbeordnung. Das Büro wird vom Inhaber geführt: Fritz N. Osterried, Inhaber seit 1984.

Die Bewertung und die Vermittlung liegen damit in einer Hand — und genau deshalb müssen sie sauber getrennt sein. Eine Bewertung folgt einem Verfahren. Ob und zu welchem Preis danach verkauft wird, ändert an ihr nichts. Wir bewerten auch dann, wenn kein Verkauf geplant ist, und das ist der Regelfall und nicht die Ausnahme.

Wo eine Frage über unser Fach hinausgeht — Statik, Bauschäden, Altlasten, Steuerrecht —, holen wir jemanden dazu, statt zu schätzen. Wir übernehmen die Vermittlung zuverlässiger Architekten, Handwerker und Sachverständiger.

Unser Büro sitzt in der Max-Planck-Straße 6 in 81675 München. Die Tätigkeit als Immobilienmakler ist nach § 34c der Gewerbeordnung erlaubnispflichtig; die Erlaubnis liegt vor.

Bewertung und Lage

Der größte Teil des Werts einer Immobilie steht nicht in ihr, sondern um sie herum. Wie stark die Lage wiegt, unterscheidet sich zwischen Ortsteilen erheblich: in Harlaching trägt der Bodenwert einen großen Teil des Gesamtwerts, in Trudering wiegt der eigene Garten schwerer als anderswo, und in Fasangarten fehlen die Vergleichsobjekte, die ein Vergleichswertverfahren braucht.

Was in welchem Ortsteil über den Preis entscheidet, haben wir für die Lagen unseres Gebiets einzeln aufgeschrieben — die Übersicht steht in der Gebietsübersicht. Wenn nach der Bewertung ein Verkauf ansteht, finden Sie den Ablauf beim Immobilienverkauf; die übrigen Leistungen in der Übersicht unserer Leistungen.

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung

Was kostet ein Verkehrswertgutachten? Das hängt vom Objekt und vom Zweck ab. Für ein Gutachten, das vor Gericht Bestand haben soll, ist der Aufwand ein anderer als für eine Einschätzung zur eigenen Orientierung: das erste verlangt eine vollständige Herleitung, das zweite eine belastbare Spanne. Nennen Sie uns beides — Objekt und Zweck —, und Sie bekommen ein Angebot, bevor die Arbeit beginnt.

Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert? Nichts. Das Gesetz nennt beides in derselben Vorschrift und meint dasselbe. Was sich unterscheidet, ist die Herleitung: ein Verkehrswertgutachten begründet den Wert nach einem anerkannten Verfahren, nennt seine Datengrundlage und ist deshalb überprüfbar. Eine Marktpreiseinschätzung ist eine Meinung, die richtig sein kann und die niemand nachrechnen kann.

Reicht eine Online-Bewertung nicht aus? Für eine erste Orientierung manchmal. Für alles, wofür jemand anders die Zahl akzeptieren muss, nicht. Ein Portalrechner kennt weder den Zustand noch die Lasten im Grundbuch noch den Beschlussstand einer Eigentümergemeinschaft — und genau daran entscheidet sich bei den meisten Objekten der Wert.

Wie lange ist ein Gutachten gültig? Es ist stichtagsbezogen und behält seine Aussage für diesen Stichtag dauerhaft. Wie lange es als aktuell gilt, hängt vom Zweck und vom Markt ab: für eine Bank sind wenige Monate üblich, für eine Erbauseinandersetzung zählt der Stichtag des Erbfalls und nicht das Datum der Erstellung.

Muss ich verkaufen, wenn ich bewerten lasse? Nein. Eine Bewertung ist eine eigenständige Leistung und kein Vorvertrag. Viele Eigentümer lassen bewerten, um eine Entscheidung überhaupt erst treffen zu können.

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