Immobilie verkaufen in Trudering
Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung in Trudering verkaufen. Unser inhabergeführtes Immobilien-Sachverständigenbüro bewertet und verkauft im Münchner Osten, und Trudering gehört seit Langem dazu.
Unverbindliche Ersteinschätzung. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns. 089 - 4 19 48 20 · info@immobilien-osterried.de
Warum in Trudering der eigene Garten den Preis macht
Trudering gilt als grüner Stadtteil, und wer dort wohnt, wird dem zustimmen. Die Karte sagt etwas Genaueres, und es ist die wichtigste Zahl für einen Verkauf hier.
Öffentliches Grün ist knapp. 11 Grün- und Freizeitflächen liegen im Ortsteil. Das ist der niedrigste Wert im ganzen Münchner Osten, den wir gemessen haben: Perlach kommt auf 82, Ramersdorf auf 40. Trudering ist nicht weniger grün — sein Grün liegt nur zum größten Teil hinter Zäunen.
Das ist keine Beobachtung über die Landschaft, sondern eine über den Preis. Wo der Park vor der Tür fehlt, ersetzt ihn der eigene Garten, und der geht entsprechend stärker in den Wert ein. Zwei Objekte mit gleicher Wohnfläche liegen in Trudering weiter auseinander als in Perlach, wenn eines eine Südterrasse und einen gewachsenen Baumbestand hat und das andere nicht. Wir bewerten den Garten in Trudering deshalb einzeln und nicht als Anhang zur Wohnfläche. Wer ihn im Exposé auf zwei Zeilen abhandelt, verschenkt genau das Argument, das hier trägt.
Der Stadtteil hat sein eigenes Zentrum. 2 Bahnhalte, darunter der Bahnhof Trudering selbst, 8 Einkaufsadressen von Edeka über HIT und Ihle bis zum Asia Markt und der Backstube Wünsche, dazu 15 Gesundheitsadressen mit der Libellen-Apotheke und mehreren Facharztpraxen. Wer hier kauft, muss für den Alltag nicht in die Innenstadt. Das ist ein anderes Verkaufsversprechen als in einem reinen Wohnortsteil, und es spricht eine andere Käuferschicht an: Menschen, die einen Ort mit eigenem Mittelpunkt suchen und keinen Vorort.
Und es wird hier gearbeitet. 6 Gewerbeflächen prägen den Ortsteil, darunter der Mahag-Standort. Das bringt Arbeitsplätze in Gehweite und gleichzeitig Verkehr auf bestimmte Achsen. Beides gehört in eine ehrliche Bewertung: die Nähe zum Arbeitsplatz ist für die einen ein Argument, die Lage an einer befahrenen Straße für die anderen ein Abschlag. Welcher der beiden Punkte bei Ihrem Objekt überwiegt, entscheidet die konkrete Adresse und nicht der Ortsteilname.
Die Käuferschicht ist eine andere als nebenan
3 Kindertageseinrichtungen zählt der Ortsteil — ein Bruchteil dessen, was Ramersdorf führt. Dafür liegt eine weiterführende Schule im Ortsteil selbst: die Private Pestalozzi Realschule München. Das verschiebt das Alter: Trudering verkauft seltener an Familien mit Kleinkindern und häufiger an solche mit Schulkindern oder an Paare, deren Kinder aus dem Haus sind.
Für Sie als Verkäufer heißt das zweierlei. Erstens: ein Objekt, das auf Kleinkinder zugeschnitten präsentiert wird, spricht hier an der Nachfrage vorbei — das Kinderzimmer mit Wickelkommode auf dem ersten Foto ist in Ramersdorf richtig und hier verschenkt. Zweitens: der Anteil an Eigentümern, die verkleinern wollen, ist hoch, und die kaufen ebenfalls in Trudering. Ein barrierearmer Zugang, ein Aufzug oder ein ebenerdiges Bad sind hier deshalb keine Randnotiz, sondern Argumente, die einen eigenen Absatz verdienen. Wir sagen Ihnen, welcher Käufertyp für Ihr Objekt der wahrscheinlichere ist, bevor die Fotos entstehen.
Häuser in Trudering verkaufen
Der Regelfall hier ist das Haus mit Grundstück, und beim Grundstück entscheidet sich der Wert. Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung, Baulasten und Wegerechte gehören geklärt, bevor ein Preis genannt wird. In Trudering kommt die Frage der Nachverdichtung besonders oft: viele Parzellen sind groß genug für ein zweites Gebäude, und ob das zulässig ist, steht im Bebauungsplan und nirgends sonst.
Der Unterschied zwischen zulässig und nicht zulässig ist auf einem solchen Grundstück kein Detail, sondern ein sechsstelliger Betrag. Wir prüfen vor dem Inserat, was der Bebauungsplan auf Ihrem Grundstück zulässt. Was beim Verkauf Ihrer Immobilie sonst zu klären ist, steht auf der eigenen Seite.
Wohnungen in Trudering verkaufen
Bei einer Eigentumswohnung entscheiden Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Instandhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen. Der Truderinger Bestand ist gemischt: ältere Anlagen mit gewachsener Gemeinschaft neben Neubauten der letzten Jahre. Bei den älteren ist der Sanierungsstand des Gemeinschaftseigentums die entscheidende Angabe, bei den neueren die Frage, ob noch Gewährleistungsansprüche offen sind. Beides steht in den Unterlagen und in keinem Fotostapel.
Grundstücke in Trudering verkaufen
Ein Grundstück wird nach seiner Bebaubarkeit bewertet, nicht nach seiner Fläche. Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl, zulässige Höhe, Abstandsflächen zu den Nachbarn — daraus entsteht der Wert. Wo ein Bestandsgebäude steht, kommt die Frage dazu, ob es abgerissen werden darf und was das kostet. In einem Ortsteil mit knappem öffentlichem Grün ist außerdem der Baumbestand ein Thema: was die Baumschutzverordnung schützt, kann bebaubare Fläche binden.
Immobilie in Trudering bewerten lassen
Auch ohne Verkaufsabsicht schafft eine Bewertung Klarheit — über Vermögen, Erbfolge und Finanzierungsspielraum. In einem Ortsteil, in dem der Grundstücksanteil so schwer wiegt wie hier, weicht die eigene Vorstellung vom Wert besonders oft vom Ergebnis ab, und zwar in beide Richtungen: mancher unterschätzt sein großes Grundstück, weil er das Haus darauf für alt hält, und mancher überschätzt eine gepflegte Wohnung, deren Anlage vor einer Sanierung steht.
Wie eine Immobilienbewertung abläuft und welche Unterlagen sie verlangt, steht auf der eigenen Seite.
Vermietete Objekte in Trudering
Bei einer vermieteten Wohnung oder einem Mehrfamilienhaus rechnet der Käufer mit der Rendite. Mietvertrag, laufende Kosten, Rücklage und der Stand der Mieten gegenüber dem Mietspiegel sind die Angaben, die den Preis bestimmen — und das Mietverhältnis selbst ist eine Eigenschaft des Objekts: ein langjährig bestehender Vertrag mit niedriger Miete senkt den Preis für einen Anleger und schließt einen Selbstnutzer faktisch aus. Wer beides sauber aufbereitet, bekommt zwei Käuferkreise statt einem — und wer es verschweigt, verliert den Käufer im Notartermin.
So läuft der Verkauf ab
Ersteinschätzung. Sie schildern uns das Objekt, wir nennen Ihnen die Spanne. Unverbindlich, und bevor Sie einen Auftrag erteilen.
Baurecht und Unterlagen. Bebauungsplan, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, bei Wohnungen die Teilungserklärung und die Protokolle.
Ortstermin und Wertermittlung. Aufnahme des Zustands, Bewertung des Grundstücks getrennt vom Gebäude — auf Wunsch als Verkehrswertgutachten nach einem anerkannten Wertermittlungsverfahren.
Vermarktung. Exposé, Fotos, Portale. Wir übernehmen die Organisation und Durchführung von Besichtigungen und halten Ihnen den Terminkalender frei.
Vertrag und Übergabe. Unterstützung des Verkäufers bei Vertragsverhandlungen, Übergabeservice für Verkäufer und Käufer, Übergabeprotokoll, Zählerstände, Schlüssel.
Verkehrswertgutachten statt Schätzung
Der Unterschied zwischen einer Maklereinschätzung und einem Verkehrswertgutachten ist der Unterschied zwischen einer Meinung und einem Dokument mit nachvollziehbarer Herleitung. Nötig wird es bei Erbauseinandersetzung, Scheidung, Schenkung, Streit mit dem Finanzamt und in gerichtlichen Verfahren.
Wir sind Sachverständige und Makler zugleich. Die Bewertung, auf der Ihr Verkaufspreis steht, kommt damit nicht von demjenigen, der am schnellen Abschluss verdient.
Unser Büro sitzt in der Max-Planck-Straße 6 in 81675 München. Die Tätigkeit als Immobilienmakler ist nach § 34c der Gewerbeordnung erlaubnispflichtig; die Erlaubnis liegt vor.
Trudering und seine Nachbarn
Interessenten in Trudering sehen sich meist auch im übrigen Osten und Südosten um: Ramersdorf mit seiner Kita-Dichte, Neuperlach mit der Anbindung, Perlach mit dem vielen öffentlichen Grün. Wer weiß, was dort geboten wird, weiß auch, warum ein Haus in Trudering seinen Preis hat. Die Orte, in denen wir bewerten und verkaufen, stehen in der Gebietsübersicht; was wir dort im Einzelnen tun, in der Übersicht unserer Leistungen.
Häufige Fragen
Zählt der Garten in Trudering wirklich mehr als anderswo? Bei nur 11 öffentlichen Grünflächen im Ortsteil ist der private Garten hier das, was in anderen Vierteln der Park vor der Tür leistet. Das schlägt sich in der Zahlungsbereitschaft nieder, besonders bei Familien und bei Käufern, die aus einer Wohnung kommen. Ein gepflegter, gut geschnittener Garten mit Baumbestand ist deshalb kein Nebenaspekt der Präsentation, sondern gehört auf das erste Bild.
Wie wirkt sich die Nähe zum Gewerbe auf den Preis aus? Das hängt von der Adresse ab und nicht vom Ortsteil. Nähe zu Arbeitsplätzen ist für einen Teil der Käufer ein Argument; Lage an einer Zufahrtsachse ist für einen anderen ein Abschlag. Beides lässt sich nicht pauschal beziffern — es gehört bei der Bewertung an der konkreten Lage geprüft und im Exposé angesprochen, statt dem Käufer beim Ortstermin zu überlassen.
Mein Grundstück ist groß genug für ein zweites Haus. Verkaufe ich besser geteilt? Erst prüfen, dann entscheiden. Eine Teilung setzt voraus, dass der Bebauungsplan es hergibt, dass die Erschließung gesichert ist und dass die Abstandsflächen eingehalten werden. Ist all das gegeben, kann geteilt mehr bringen als am Stück — es kostet aber Zeit und Vorleistung. Ist es nicht gegeben, verkauft man am Stück und nennt die Möglichkeit gar nicht erst.
Wie lange dauert ein Verkauf in Trudering? Von der Bewertung bis zur Beurkundung sind mehrere Monate realistisch, und der größte Teil davon ist Vorbereitung. Wo Baurecht zu klären ist, kann es länger dauern — dafür verhandelt danach niemand mehr über eine Unsicherheit, die vorher niemand ausgeräumt hat.
Verkaufen Sie auch vermietete Objekte? Ja. Der Käuferkreis ist ein anderer: Anleger rechnen mit Mietvertrag, laufenden Kosten und Rücklage statt mit dem Grundriss. Eine saubere Aufstellung dieser Zahlen ist bei einem vermieteten Objekt wichtiger als jedes Foto.
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