Immobilie verkaufen in Fasangarten

Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung in Fasangarten verkaufen. Unser inhabergeführtes Immobilien-Sachverständigenbüro kennt die kleinen Ortsteile im Südosten und bewertet sie nicht nach dem Maßstab der großen.

Unverbindliche Ersteinschätzung. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns. 089 - 4 19 48 20 · info@immobilien-osterried.de

Warum Fasangarten anders bewertet wird als jeder Nachbarortsteil

Fasangarten ist der kleinste und ruhigste Ortsteil in unserem Gebiet, und seine Messwerte sehen aus wie ein Fehler. Sie sind keiner — sie sind die Beschreibung einer Wohnlage, die bewusst nichts anderes ist.

Der Ortsteil versorgt sich nicht selbst. Einkaufsadressen im Ortsteil: 0. Zum Vergleich: Neuperlach führt 28. Arztadressen im Ortsteil: ebenfalls keine, während Harlaching auf 18 kommt. Keine Bahnstation, keine Schule, kein Gewerbe. Was Fasangarten hat, sind 7 Grün- und Freizeitflächen, 1 Kindertageseinrichtung und zwei Kleingartenanlagen: den Kleingartenverein Süd-Ost 6 und den Kleingartenverein Süd-Ost 7.

Das ist für einen Verkauf die wichtigste Information überhaupt, und zwar in beide Richtungen. Wer hier kauft, kauft Ruhe und nimmt dafür Wege in Kauf. Wer das nicht will, ist nach der ersten Besichtigung weg — und zwar unabhängig davon, wie gut das Objekt ist. Ein Exposé, das die Lage beschönigt, produziert Besichtigungen, aus denen nichts wird, und kostet damit genau die Wochen, die man am Ende vom Preis abzieht.

Wir schreiben die Wege deshalb in das Exposé und nicht auf einen Zettel für den Besichtigungstermin. Der nächste Supermarkt, die nächste Apotheke, die nächste Haltestelle, die weiterführende Schule: wer diese vier Angaben mit Entfernung nennt, filtert die Interessenten vor, statt sie zu enttäuschen. Übrig bleiben die, für die genau das die Lage ist, die sie suchen.

Wer in Fasangarten kauft

Es ist eine kleine, klar umrissene Gruppe. Familien, die einen Garten wollen und dafür fahren; Menschen, die aus dem Ortsteil selbst stammen und in ihm bleiben; und Käufer aus dem Umland, denen der Perlacher Forst vor der Tür mehr bedeutet als ein Bäcker um die Ecke. Zwei Kleingartenanlagen im Ortsteil sind für diese Gruppe kein Nebenbefund, sondern ein Teil des Angebots — und für Grundstücke in ihrer Nachbarschaft bedeuten sie dauerhaft unverbaubaren Blick auf der einen Seite und Grenzen für die eigene Nachverdichtung auf der anderen.

Was diese Gruppe klein macht, macht sie auch belastbar: sie kauft nicht auf Verdacht, und sie verhandelt weniger. Der Verkauf dauert hier im Zweifel länger, aber er springt seltener kurz vor dem Notartermin. Wir sagen Ihnen ehrlich, wenn ein Objekt hier länger braucht als anderswo.

Häuser in Fasangarten verkaufen

Der Bestand ist überschaubar und kleinteilig: Reihen- und Doppelhäuser aus der Siedlungszeit, dazwischen einzelne freistehende Objekte. Beim Haus entscheidet das Grundstück — Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung, Baulasten, Wegerechte.

Bei einem so kleinen Ortsteil kommt eine Schwierigkeit dazu, die anderswo nicht auftritt: es gibt kaum Vergleichsobjekte. Wo im Jahr nur wenige Objekte den Eigentümer wechseln, trägt ein Vergleichswertverfahren allein nicht, und eine Portalschätzung, die aus Nachbarortsteilen hochrechnet, geht regelmäßig daneben. Wir vergleichen ein Objekt in Fasangarten deshalb nicht mit einem in Neuperlach, sondern mit dem, was hier zuletzt den Eigentümer gewechselt hat — und wo das nicht reicht, tritt das Sachwertverfahren an die Stelle des Vergleichs. Was beim Verkauf Ihrer Immobilie im Einzelnen zu klären ist, steht auf der eigenen Seite.

Wohnungen in Fasangarten verkaufen

Eigentumswohnungen sind hier die Ausnahme, und genau deshalb sind sie erklärungsbedürftig. Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Instandhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen gehören auf den Tisch, bevor inseriert wird. In kleinen Anlagen verteilt sich eine größere Maßnahme auf wenige Eigentümer — eine beschlossene Sanierung schlägt dort unmittelbar auf den Preis durch, und sie tut es sichtbar.

Grundstücke in Fasangarten verkaufen

Ein Grundstück wird nach seiner Bebaubarkeit bewertet. Was der Bebauungsplan zulässt, wie viel Geschossfläche möglich ist, ob ein Bestandsgebäude abgerissen werden darf: daraus entsteht der Wert. In einer gewachsenen Siedlung mit kleinteiligem Bestand ist die Nachverdichtung häufig der eigentliche Werttreiber — und häufig auch der Punkt, an dem die Nachbarschaft mitredet. Wer das vorher klärt, verkauft an einen Käufer, der rechnen kann; wer es offen lässt, an einen, der einen Sicherheitsabschlag einpreist.

Immobilie in Fasangarten bewerten lassen

Auch ohne Verkaufsabsicht schafft eine Bewertung Klarheit über Vermögen, Erbfolge und Finanzierungsspielraum. Bei dünner Vergleichslage ist sie mehr als das: sie ist oft die einzige belastbare Zahl, die es zu einem Objekt gibt. Wie eine Immobilienbewertung abläuft und welche Unterlagen sie verlangt, steht auf der eigenen Seite.

So läuft der Verkauf ab

Ersteinschätzung. Sie schildern uns das Objekt, wir nennen Ihnen die Spanne. Unverbindlich, und bevor Sie einen Auftrag erteilen.

Lage sauber beschreiben. Entfernungen zu Versorgung, Haltestelle, Ärzten und Schulen — nicht als Schwäche formuliert, sondern als Angabe, mit der ein Interessent rechnen kann.

Ortstermin und Wertermittlung. Aufnahme des Zustands, Bewertung mit dem Verfahren, das zur dünnen Vergleichslage passt — auf Wunsch als Verkehrswertgutachten nach einem anerkannten Wertermittlungsverfahren.

Vermarktung. Exposé, Fotos, Portale. Wir übernehmen die Organisation und Durchführung von Besichtigungen und laden nur ein, wer die Lage kennt.

Vertrag und Übergabe. Unterstützung des Verkäufers bei Vertragsverhandlungen, Übergabeservice für Verkäufer und Käufer, Übergabeprotokoll, Zählerstände, Schlüssel.

Verkehrswertgutachten statt Schätzung

In einem Ortsteil mit wenigen Verkäufen im Jahr ist der Unterschied zwischen einer Schätzung und einem Gutachten größer als anderswo. Eine Schätzung rechnet mit Vergleichswerten, die es hier kaum gibt; ein Gutachten nennt sein Verfahren, seine Datengrundlage und ist deshalb überprüfbar. Nötig wird es bei Erbauseinandersetzung, Scheidung, Schenkung, Streit mit dem Finanzamt und in gerichtlichen Verfahren.

Wir sind Sachverständige und Makler zugleich. Die Bewertung, auf der Ihr Verkaufspreis steht, kommt damit nicht von demjenigen, der am schnellen Abschluss verdient.

Unser Büro sitzt in der Max-Planck-Straße 6 in 81675 München. Die Tätigkeit als Immobilienmakler ist nach § 34c der Gewerbeordnung erlaubnispflichtig; die Erlaubnis liegt vor.

Fasangarten und seine Nachbarn

Interessenten, die Fasangarten ansehen, sehen sich fast immer auch anderswo im Südosten um — und dort finden sie mehr Infrastruktur und weniger Ruhe. Perlach mit seinen großen Grünflächen, Neuperlach mit Bahn und Versorgung, Harlaching mit den Kliniken und der Anbindung. Wer diese Vergleiche kennt, kann sein Objekt an der Stelle positionieren, an der es gewinnt. Die Orte, in denen wir bewerten und verkaufen, stehen in der Gebietsübersicht; was wir dort tun, in der Übersicht unserer Leistungen.

Häufige Fragen

Schadet es dem Preis, dass es im Ortsteil keine Läden gibt? Es verkleinert den Kreis der Interessenten, und es verlängert im Zweifel die Vermarktungsdauer. Auf den erzielbaren Preis wirkt es weniger, als viele Eigentümer befürchten: wer in Fasangarten sucht, sucht die Ruhe und hat die Wege eingerechnet. Entscheidend ist, dass die Angaben früh auf dem Tisch liegen — sonst zahlt man den Unterschied nicht im Preis, sondern in Monaten.

Wie bewerten Sie, wenn es kaum Vergleichsobjekte gibt? Dann tritt das Sachwertverfahren in den Vordergrund: Bodenwert plus Herstellungswert des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, angepasst an die Marktlage. Das Vergleichswertverfahren bleibt als Kontrolle daneben, gestützt auf die wenigen Fälle im Ortsteil und auf Nachbarlagen mit vergleichbarer Struktur. Welches Verfahren führt, gehört ins Gutachten geschrieben und begründet.

Ist die Nähe zu einer Kleingartenanlage gut oder schlecht für den Wert? In aller Regel gut, und der Grund ist die Dauerhaftigkeit: die Fläche wird nicht bebaut. Der freie Blick bleibt, und das ist bei einem Grundstück ein Wert, der über Jahrzehnte trägt. Die Kehrseite betrifft die eigene Nachverdichtung und gelegentlich die Abstandsflächen — beides gehört geprüft und beziffert, statt es zu übergehen.

Wie lange dauert ein Verkauf in Fasangarten? Länger als in einem Ortsteil mit Bahnhof und Vollsortimenter, weil der Kreis der Interessenten kleiner ist. Dafür bricht seltener etwas ab. Realistisch sind mehrere Monate, und die Vorbereitung ist der Teil, der sich am ehesten verkürzen lässt.

Kann ich ein geerbtes Haus in Fasangarten sofort verkaufen? Erst wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen; dafür brauchen Sie den Erbschein oder ein notarielles Testament. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle zustimmen. Die Bewertung können Sie vorher machen lassen — sie wird für die Erbschaftsteuer ohnehin gebraucht und ist bei dünner Vergleichslage die Grundlage, auf der sich Miterben überhaupt einigen können.

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