Immobilie verkaufen in Harlaching

Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung in Harlaching verkaufen. Unser inhabergeführtes Immobilien-Sachverständigenbüro bewertet Objekte in den gewachsenen Lagen des Münchner Südens seit über vier Jahrzehnten.

Unverbindliche Ersteinschätzung. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns. 089 - 4 19 48 20 · info@immobilien-osterried.de

Warum Harlaching am oberen Ende des Südostens liegt

Harlaching ist unter den Ortsteilen, die wir vermessen haben, in zwei Punkten Spitzenreiter — und beide gehören in jedes Exposé, weil sie den Preis erklären.

Die Anbindung ist die beste im ganzen Gebiet. 6 Bahnhalte liegen im Ortsteil: Klinikum Harlaching, Menterschwaige, Authariplatz, Theodolindenplatz und Tiroler Platz. Zum Vergleich: Neuperlach kommt auf 4, Perlach auf 1. Wer in Harlaching verkauft, verkauft eine Adresse, von der aus fast jeder Punkt der Stadt ohne Auto erreichbar ist — und das ist bei einer Käuferschicht, die zunehmend ohne Zweitwagen plant, ein Argument mit Preiswirkung.

Die medizinische Versorgung ist die dichteste. 18 Gesundheitsadressen zählt der Ortsteil, darunter das NeuroZentrum Harlaching, die Gastropraxis Harlaching, die Rondell Apotheke und mehrere Facharztpraxen — dazu das Klinikum, das dem Bahnhalt seinen Namen gibt. Für eine bestimmte Käufergruppe ist das der Grund für den Umzug und nicht ein angenehmer Nebenumstand: Eigentümer, die aus einem großen Haus in eine kleinere Einheit wechseln und dabei in Reichweite ihrer Ärzte bleiben wollen. Wer sein Objekt für diese Gruppe aufbereitet, spricht Käufer an, die schnell entscheiden und selten finanzieren müssen.

Gewerbe gibt es nicht. Gewerbeflächen im Ortsteil: 0. Harlaching ist reine Wohnlage, und das ist an den 15 Grün- und Freizeitflächen ablesbar — Athener Platz, Laurinplatz, Griechenplatz, Tennis Kail. Der Ortsteil ist um Plätze herum gebaut und nicht um Durchgangsstraßen.

Die Nahversorgung sagt etwas über die Käuferschicht

7 Einkaufsadressen sind für einen Münchner Ortsteil wenig, aber ihre Art ist der eigentliche Befund: der Harlachinger Brotladen, die Bäckerei Wimmer, EDEKA Niggel, die Hofpfisterei, Amandines et Chocolats. Inhabergeführte Geschäfte, kein Discounter. Das ist keine Nebensächlichkeit für die Bewertung — es beschreibt, wer hier wohnt und wer zukauft.

Für die Vermarktung folgt daraus etwas Konkretes: die Massenanfrage über Portale bringt in Harlaching einen hohen Anteil an Besichtigungen, aus denen nichts wird. Wir raten in dieser Lage dazu, den Kreis der Interessenten früh zu begrenzen statt ihn zu vergrößern. Wir übernehmen die Organisation und Durchführung von Besichtigungen und führen sie in Harlaching bewusst als Einzeltermine.

Häuser in Harlaching verkaufen

Der Bodenwert trägt in Harlaching einen erheblichen Teil des Gesamtwerts. Häufiger als anderswo übersteigt der Grundstücksanteil den Gebäudewert — bei einem älteren Haus auf großer Parzelle regelmäßig deutlich. Wir bewerten in Harlaching deshalb den Grundstücksanteil besonders sorgfältig. Wer das nicht tut, verkauft ein Grundstück zum Preis eines gebrauchten Hauses.

Dazu kommt eine Frage, die in gewachsenen Villenlagen fast immer auftaucht: der Bestandsschutz. Ob ein Objekt unter Denkmalschutz steht, ob es Teil eines geschützten Ensembles ist und was das für Umbau, Dämmung und Fenster bedeutet, entscheidet über den Kreis der Käufer und über den Preis. Wir klären vor dem Ortstermin, ob Ihr Objekt unter Ensembleschutz oder Denkmalschutz fällt. Was beim Verkauf Ihrer Immobilie sonst zu klären ist, steht auf der eigenen Seite.

Wohnungen in Harlaching verkaufen

Bei einer Eigentumswohnung entscheiden Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Instandhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen über den Preis. In Harlaching kommt die Lage innerhalb der Anlage hinzu: Ausrichtung, Stockwerk, Aufzug, Gartenanteil und die Frage, ob ein Stellplatz zum Sondereigentum gehört. Bei den Objekten, die für Käufer im zweiten Lebensabschnitt interessant sind, entscheidet die Barrierefreiheit über die Zahl der ernsthaften Interessenten — und sie steht selten im Exposé, obwohl sie dort hingehört.

Grundstücke in Harlaching verkaufen

Ein Grundstück wird nach seiner Bebaubarkeit bewertet, nicht nach seiner Fläche. In einer Lage mit hohem Bodenwert ist die Differenz zwischen dem, was zulässig ist, und dem, was steht, der eigentliche Verhandlungsgegenstand. Dazu kommen Baumschutz, Abstandsflächen und in Teilen des Ortsteils die Bindungen aus dem Ensembleschutz. Was davon gilt, steht im Bebauungsplan und in der Denkmalliste — und es gehört vor dem Inserat geprüft, nicht danach.

Immobilie in Harlaching bewerten lassen

Auch ohne Verkaufsabsicht schafft eine Bewertung Klarheit über Vermögen, Erbfolge und Finanzierungsspielraum. In hochpreisigen Lagen ist sie außerdem die Grundlage für steuerliche Fragen, die früh entschieden werden wollen: bei Schenkung, vorweggenommener Erbfolge und bei der Aufteilung unter Miterben. Wie eine Immobilienbewertung abläuft und welche Unterlagen sie verlangt, steht auf der eigenen Seite.

So läuft der Verkauf ab

Ersteinschätzung. Sie schildern uns das Objekt, wir nennen Ihnen die Spanne. Unverbindlich, und bevor Sie einen Auftrag erteilen.

Rechtslage klären. Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, Bebauungsplan und, wo einschlägig, Denkmal- oder Ensembleschutz.

Ortstermin und Wertermittlung. Aufnahme des Zustands, Bodenwert und Gebäudewert getrennt — auf Wunsch als Verkehrswertgutachten nach einem anerkannten Wertermittlungsverfahren.

Vermarktung mit engem Kreis. Exposé, Fotos, gezielte Ansprache statt Streuung. Einzeltermine statt Sammelbesichtigung.

Vertrag und Übergabe. Unterstützung des Verkäufers bei Vertragsverhandlungen, Übergabeservice für Verkäufer und Käufer, Übergabeprotokoll, Zählerstände, Schlüssel.

Verkehrswertgutachten statt Schätzung

Je höher der Wert, desto teurer wird eine Meinung. Der Unterschied zwischen einer Maklereinschätzung und einem Verkehrswertgutachten ist der Unterschied zwischen einer Zahl und einer Herleitung, die ein Finanzamt, eine Bank oder ein Gericht nachvollziehen kann. Nötig wird sie bei Erbauseinandersetzung, Scheidung, Schenkung, Streit mit dem Finanzamt und in gerichtlichen Verfahren.

Wir sind Sachverständige und Makler zugleich. Die Bewertung, auf der Ihr Verkaufspreis steht, kommt damit nicht von demjenigen, der am schnellen Abschluss verdient.

Unser Büro sitzt in der Max-Planck-Straße 6 in 81675 München. Die Tätigkeit als Immobilienmakler ist nach § 34c der Gewerbeordnung erlaubnispflichtig; die Erlaubnis liegt vor.

Harlaching und seine Nachbarn

Wer in Harlaching sucht, vergleicht selten mit dem übrigen Südosten — die Preislage ist eine andere. Wer aus Harlaching heraus verkauft, hat es dagegen oft mit Käufern zu tun, die parallel andere Lagen ansehen: Perlach mit seinen großen Grünflächen, Trudering mit dem eigenen Zentrum, Fasangarten mit der Ruhe am Perlacher Forst. Zu wissen, was dort für welchen Preis geboten wird, ist der Unterschied zwischen einem begründeten und einem gewürfelten Angebotspreis. Die Orte, in denen wir bewerten und verkaufen, stehen in der Gebietsübersicht; was wir dort im Einzelnen tun, in der Übersicht unserer Leistungen.

Häufige Fragen

Wie stark wirkt die gute Anbindung auf den Preis? Sie wirkt nicht als Zuschlag auf den Quadratmeterpreis, sondern über die Zahl der ernsthaften Interessenten. Bei 6 Bahnhalten im Ortsteil fällt eine ganze Käufergruppe weg, die anderswo abspringt: Menschen ohne Auto oder mit nur einem. Mehr Interessenten heißt kürzere Vermarktungsdauer und weniger Nachverhandlung — und das ist am Ende dasselbe wie ein höherer Preis.

Mein Haus steht unter Ensembleschutz. Verkaufe ich schlechter? Anders, nicht schlechter. Der Kreis der Interessenten wird kleiner, weil Umbaupläne eingeschränkt sind; dafür ist die Lage dauerhaft geschützt, und das ist für einen Teil der Käufer genau der Grund zu kaufen. Entscheidend ist, dass die Auflagen benannt und beziffert sind. Ein Käufer, der sie erst nach dem Kaufvertrag entdeckt, ist ein Rechtsstreit.

Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf? In dieser Lage seltener als anderswo. Wo der Bodenwert einen großen Teil des Preises trägt, zahlt sich eine Investition in das Gebäude oft nicht aus — vor allem dann nicht, wenn der wahrscheinliche Käufer ohnehin umbaut. Sinnvoll sind Maßnahmen, die Unsicherheit beseitigen: eine geprüfte Heizung, ein aktueller Energieausweis, geklärte Feuchtigkeitsfragen im Keller.

Wie lange dauert ein Verkauf in Harlaching? Von der Bewertung bis zur Beurkundung sind mehrere Monate realistisch. Der Vorlauf ist hier länger als in einfacheren Lagen, weil Rechtslage und Unterlagen umfangreicher sind — die Vermarktung selbst geht dafür oft schnell, wenn der Preis begründet ist.

Verkaufen Sie auch an Kapitalanleger? Ja, und in Harlaching ist das ein eigener Kreis: Objekte in Kliniknähe sind für Anleger interessant, die auf stabile Vermietung setzen. Für diese Käufer zählen Mietvertrag, laufende Kosten und Rücklage — nicht der Grundriss. Beide Käufergruppen brauchen unterschiedliche Unterlagen, und wer beide bedienen will, bereitet beide Aufstellungen vor.

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