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Immobilie verkaufen in Neuperlach

Sie wollen Ihre Wohnung oder Ihr Haus in Neuperlach verkaufen. Unser inhabergeführtes Immobilien-Sachverständigenbüro ermittelt zuerst, was Ihre Immobilie wirklich wert ist — bevor irgendein Preis in ein Exposé kommt.

Unverbindliche Ersteinschätzung. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns. 089 - 4 19 48 20 · info@immobilien-osterried.de

Warum eine Bewertung in Neuperlach eigene Regeln hat

Neuperlach ist kein gewachsener Ortsteil, sondern eine geplante Stadt in der Stadt — und das bestimmt jede Bewertung hier.

Die Anbindung ist das stärkste Verkaufsargument. Mit 4 Bahnstationen — Neuperlach Süd, Neuperlach Zentrum, Therese-Giehse-Allee und den Halten dazwischen — ist der Ortsteil dichter erschlossen als fast jeder andere im Münchner Südosten. Dazu kommen 28 Einkaufs- und Nahversorgungsadressen, von Kaufland und Aldi Süd bis zur Hofpfisterei. Wer eine Wohnung in Neuperlach anbietet, verkauft keine Ruhe, sondern Erreichbarkeit — und genau das gehört in die erste Zeile des Exposés und nicht auf Seite drei.

Die Arbeitsplätze liegen vor der Tür. 9 Gewerbeflächen prägen den Ortsteil, darunter der Siemens-Standort am Otto-Hahn-Ring und das Perlach Plaza. Das ist eine Käufergruppe, die es anderswo nicht gibt: Menschen, die hier arbeiten und den Arbeitsweg auf zehn Minuten verkürzen wollen. Bei einer Wohnung in Gehweite zum Campus ist das ein Preisargument, das man ausdrücklich nennen muss, weil es sonst niemand bemerkt.

Die Ausbildungsdichte zieht Kapitalanleger an. 5 Schul- und Hochschuladressen liegen im Ortsteil, darunter die Hochschule Fresenius, die Carl Remigius Medical School und die Internationale Montessorischule München. Wo Studierende und Auszubildende wohnen, sind kleine Einheiten dauerhaft vermietet — und eine Zweizimmerwohnung wird hier nicht nur an Selbstnutzer verkauft, sondern an Anleger, die auf die Mietrendite schauen. Das sind zwei verschiedene Exposés für dieselbe Wohnung.

Grün ist knapper als nebenan — und deshalb wertvoller. 37 Grünflächen klingen nach viel, bis man nach Alt-Perlach schaut: dort sind es 82, dazu 3 Kleingartenanlagen, während Neuperlach auf 0 kommt. Für eine Wohnung in Neuperlach heißt das: Balkon, Loggia oder das Fenster zum begrünten Innenhof gehen stärker in den Preis ein als in einem Ortsteil, wo der Park ohnehin um die Ecke liegt. Wer eine Wohnung mit Südloggia hat und sie nicht fotografiert, verschenkt Geld.

Und die Bausubstanz ist ein Thema für sich. Der größte Teil des Bestands stammt aus den 70er Jahren. Bei solchen Objekten entscheiden drei Angaben über den Preis, und keine davon steht im Exposé: der Sanierungsstand des Gemeinschaftseigentums, die Höhe der Instandhaltungsrücklage und die Frage, ob eine Sonderumlage beschlossen oder absehbar ist. Wir sehen uns diese drei zuerst an — bei einer Wohnung in Neuperlach, noch vor der Wohnung selbst.

Dazu kommen 8 Kindertageseinrichtungen und 14 Gesundheitsadressen, darunter NephroCare und das Orthopädicum. Für ältere Eigentümer, die im Ortsteil bleiben und nur kleiner werden wollen, ist das der eigentliche Grund, warum sie in Neuperlach umziehen statt fortzuziehen — und für Sie als Verkäufer eine Käufergruppe, die man ansprechen kann.

Eigentumswohnung in Neuperlach verkaufen

In einem Ortsteil aus Geschosswohnungsbau ist der Verkauf einer Wohnung fast immer ein Verkauf innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Über den Preis entscheiden deshalb Unterlagen, die viele Verkäufer zum ersten Mal in der Hand halten:

Eine Bank, die diese Unterlagen anfordert und nicht bekommt, finanziert nicht. Ein Käufer, der sie erst beim Notar sieht, verhandelt nach. Was beim Immobilienverkauf sonst noch zu beachten ist, haben wir gesondert zusammengestellt.

Was den Preis in Neuperlach tatsächlich bewegt

Das Stockwerk und der Aufzug. In einem Hochhaus ist die vierte Etage ohne Aufzug etwas völlig anderes als die vierte Etage mit. Bei älteren Anlagen ist außerdem entscheidend, ob der Aufzug bis ins Untergeschoss fährt — für Käufer, die an später denken, ist das kein Detail.

Die Ausrichtung. Bei knappem Grün im Ortsteil zählt der eigene Freisitz doppelt. Süd- und Westloggien erzielen hier messbar mehr als Nordlagen, und der Unterschied ist größer als in Vierteln mit Parks in Gehweite.

Der Sanierungsstand der Anlage, nicht der Wohnung. Eine frisch renovierte Wohnung in einer Anlage mit Sanierungsstau ist schwerer zu verkaufen als eine unrenovierte Wohnung in einer sanierten Anlage. Käufer rechnen die Sonderumlage ein; die Küche rechnen sie nicht ein.

Vermietet oder frei. Eine vermietete Wohnung spricht Anleger an, eine freie spricht Selbstnutzer an. Der Preisunterschied ist erheblich, und welche Variante für Sie die bessere ist, hängt vom Mietvertrag ab — nicht vom Wunsch.

Der Stellplatz. In einer Großsiedlung mit dichter Bebauung ist ein Tiefgaragenplatz oder eine Duplexstellplatzhälfte ein eigenständiger Wert, und er wird regelmäßig zu niedrig angesetzt. Prüfen Sie, ob er als Sondereigentum oder als Sondernutzungsrecht geführt wird: das eine lässt sich getrennt veräußern, das andere nicht. Für einen Käufer, der auf den Siemens-Standort pendelt, kann er den Ausschlag geben.

Der Grundriss im Verhältnis zur Nachfrage. Zwei- und Dreizimmerwohnungen sind in Neuperlach am schnellsten vermittelt, weil sie beide Käufergruppen bedienen: Selbstnutzer und Anleger. Bei größeren Einheiten wird der Kreis enger, und dann entscheidet die Aufteilung — ob ein Zimmer als Arbeitsraum taugt, ob die Küche abgetrennt ist, ob ein zweites Bad vorhanden ist. Das lässt sich im Exposé darstellen, wenn man es weiß.

So läuft der Verkauf ab

Ersteinschätzung. Wir sehen uns die Unterlagen an und nennen Ihnen die Spanne, in der sich Ihre Wohnung bewegt. Unverbindlich, und bevor Sie einen Auftrag erteilen.

Unterlagen von der Verwaltung anfordern. Das dauert erfahrungsgemäß am längsten, deshalb steht es früh. Wir sagen Ihnen genau, was Sie anfordern müssen.

Ortstermin und Wertermittlung. Aufnahme des Zustands, Einordnung der Anlage, Bewertung — auf Wunsch als Verkehrswertgutachten nach den anerkannten Verfahren.

Vermarktung. Exposé, Fotos, Portale. Wir übernehmen die Organisation und Durchführung von Besichtigungen und sammeln die Rückfragen der Interessenten ein, bevor Sie Zeit investieren.

Vertrag und Übergabe. Unterstützung des Verkäufers bei Vertragsverhandlungen, Übergabeservice für Verkäufer und Käufer, Übergabeprotokoll, Zählerstände, Schlüssel.

Verkehrswertgutachten für Neuperlach

Ein Verkehrswertgutachten ist kein teureres Exposé, sondern ein Dokument mit einer nachvollziehbaren Herleitung. Bei Eigentumswohnungen im Geschosswohnungsbau ist es besonders oft der einzige Weg, einen Wert zu belegen: weil der Zustand des Gemeinschaftseigentums, die Rücklage und die beschlossenen Maßnahmen sich nicht aus Vergleichsangeboten ablesen lassen.

Sie brauchen ein Gutachten insbesondere bei Erbauseinandersetzung, Scheidung, Schenkung, Streit mit dem Finanzamt und in gerichtlichen Verfahren. Wie eine Immobilienbewertung abläuft und welche Unterlagen sie verlangt, steht auf der eigenen Seite dazu.

Immobilienverkauf Neuperlach — mit einem Sachverständigenbüro

Wir sind Sachverständige und Makler zugleich. Die Bewertung, auf der Ihr Verkaufspreis steht, kommt damit nicht von demjenigen, der am schnellen Abschluss verdient, sondern aus einem Verfahren, das jeder nachrechnen kann.

Unser Büro sitzt in der Max-Planck-Straße 6 in 81675 München. Die Tätigkeit als Immobilienmakler ist nach § 34c der Gewerbeordnung erlaubnispflichtig; die Erlaubnis liegt vor.

Haus verkaufen in Neuperlach

Auch in Neuperlach gibt es Reihen- und Doppelhäuser, vor allem an den Rändern zu Waldperlach und Ramersdorf hin. Hier gelten wieder die Regeln des Grundstücks: Zuschnitt, Bebaubarkeit, Baulasten, Erschließung. Zum Ablauf beim Verkauf Ihrer Immobilie gibt es eine eigene Seite.

Vermietete Wohnung verkaufen in Neuperlach

Bei einem Anlageobjekt zählen andere Zahlen: Mietvertrag, Mieterhöhungs­ spielraum, Kündigungsschutz und die Frage, ob Eigenbedarf überhaupt in Betracht kommt. Der Käuferkreis ist ein anderer und die Ansprache ebenfalls — und der Energieausweis wird auch hier verlangt.

Immobilie bewerten lassen in Neuperlach

Auch ohne Verkaufsabsicht: eine Bewertung schafft Klarheit über Vermögen, Erbfolge und Finanzierungsspielraum — und sie ist die Grundlage, auf der sich Familien einigen, bevor der Streit anfängt.

Neuperlach und die Nachbarschaft

Käufer vergleichen Neuperlach fast immer mit dem, was daneben liegt: Perlach mit seinen Gärten, Ramersdorf mit dem gewachsenen Bestand, Trudering und Fasangarten mit ihren Einfamilienhauslagen. Wer diese Unterschiede kennt, kann den eigenen Vorteil benennen, statt ihn dem Käufer zu überlassen. Eine Aufstellung aller Orte, in denen wir Immobilien bewerten und verkaufen, finden Sie in der Gebietsübersicht; was wir dort im Einzelnen tun, steht in der Übersicht unserer Leistungen.

Ihr nächster Schritt

Schreiben Sie uns, was Sie verkaufen möchten — Lage, Größe, Stockwerk, vermietet oder frei. Sie bekommen eine erste Einschätzung, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten.

Häufige Fragen

Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in Neuperlach? Von der Bewertung bis zur Beurkundung sind mehrere Monate realistisch. Der längste Einzelposten ist meist die Verwaltung: Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan kommen selten in einer Woche. Fangen Sie damit an, nicht mit den Fotos — alles andere lässt sich parallel erledigen, das nicht.

Meine Anlage plant eine Sanierung. Soll ich vorher oder nachher verkaufen? Das lässt sich rechnen, und die Rechnung lohnt sich. Eine beschlossene Sonderumlage drückt den Preis meist stärker, als die spätere Wertsteigerung sie ausgleicht — solange die Maßnahme noch nicht sichtbar ist. Ist sie beschlossen, aber nicht begonnen, sind Sie in der ungünstigsten Lage. Wir sehen uns die Protokolle an und sagen Ihnen, was der Beschluss für Ihren Preis bedeutet.

Brauche ich einen Energieausweis? Ja, sobald Sie inserieren. Bei Eigentumswohnungen wird er in aller Regel für das gesamte Gebäude ausgestellt, und Sie bekommen ihn über die Verwaltung. Fordern Sie ihn früh an: wer ihn beim Besichtigungstermin nachreichen muss, verliert Zeit und wirkt unvorbereitet.

Verkaufen Sie auch vermietete Wohnungen? Ja. Der Käuferkreis ist ein anderer und die Ansprache ebenfalls: Anleger rechnen mit der Mietrendite, nicht mit dem Grundriss. Wichtig ist eine saubere Aufstellung von Mietvertrag, laufenden Kosten und Rücklage — daraus entsteht der Preis, nicht aus dem Fotostapel.

Was ist meine Wohnung wert, wenn im Haus gerade viele verkauft werden? Mehrere gleichzeitige Angebote in derselben Anlage drücken den Preis, wenn sie sich gleichen. Genau deshalb lohnt es sich, den eigenen Unterschied zu benennen: Stockwerk, Ausrichtung, Zustand, Aufzug, Stellplatz. Eine Bewertung, die diese Punkte einzeln ausweist, ist in einer solchen Lage bares Geld — sie gibt Ihnen die Argumente, mit denen Sie nicht über den Preis, sondern über die Unterschiede sprechen.

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