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Immobilie verkaufen in Perlach

Sie besitzen ein Haus oder eine Wohnung in Perlach und denken über den Verkauf nach. Unser inhabergeführtes Immobilien-Sachverständigenbüro beginnt jeden Verkauf mit der Wertermittlung — nicht mit einem Preis, den jemand für erzielbar hält.

Unverbindliche Ersteinschätzung. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns. 089 - 4 19 48 20 · info@immobilien-osterried.de

Warum Perlach anders ist als der Rest von München

Perlach ist der grünste Ortsteil im Münchner Südosten, und das ist keine Stimmung, sondern zählbar: 82 Grün- und Freizeitflächen liegen hier — vom Echo Park über das Kodokan-München bis zur öffentlichen Grünfläche an der Hochäckerstraße und den Bolzplätzen zwischen den Siedlungen. Zum Vergleich: das direkt angrenzende Neuperlach kommt auf 37.

Für einen Verkauf bedeutet das etwas sehr Konkretes. Wer in Perlach anbietet, verkauft an eine andere Käuferschicht als zweihundert Meter weiter. Hier suchen Familien, die Garten wollen und dafür längere Wege in Kauf nehmen — denn Nahversorgung gibt es in Perlach spürbar dünner gesät als in Neuperlach mit seinen 28 Einkaufsadressen. Wer in Perlach einkauft, tut das beim Biomarkt Perlach, bei Aumüller oder bei Brücklmaier, und er tut es zu Fuß oder gar nicht.

Genauso deutlich ist der Unterschied bei der Anbindung: Perlach hat seinen S-Bahnhof und sonst nichts, Neuperlach hat 4 Stationen. Ein Käufer, der täglich in die Innenstadt pendelt, rechnet das mit. Ein Käufer, der ein Haus mit Grundstück sucht, rechnet dagegen den Garten — und der ist hier eben da.

Die drei Punkte, die in Perlach jede Bewertung berühren

Die alten Grundstückszuschnitte. Perlach war ein Dorf, bevor es München wurde, und das sieht man den Parzellen bis heute an. Ungewöhnliche Zuschnitte, gewachsene Nachbarschaftsgrenzen, gelegentlich ungeklärte Wegerechte — all das gehört vor dem Verkauf geprüft und nicht danach. Ein Käufer, der beim Notar davon erfährt, springt ab; ein Käufer, dem man es im Exposé erklärt, rechnet es ein und bleibt. Der erste Weg kostet den Preis, der zweite kostet Vorbereitungszeit — und nur der zweite lässt sich vorher beeinflussen.

Die Kleingartenanlagen. 3 davon liegen im Ortsteil, darunter der Kleingartenverein München Südost ‘59 e.V. Grundstücke in ihrer Nachbarschaft haben eine Doppellage: dauerhaft unverbaubarer Blick auf der einen Seite, Einschränkungen bei der eigenen Nachverdichtung auf der anderen. Beides gehört in eine Bewertung, und beides wird regelmäßig übersehen — der Blick, weil er selbstverständlich wirkt, die Einschränkung, weil sie erst im Bebauungsplan steht.

Die Familieninfrastruktur. 7 Kindertageseinrichtungen und 16 Gesundheitsadressen — darunter die Perlen Apotheke am Pfanzeltplatz und das Südblick Augenzentrum Perlach — machen den Ortsteil für zwei Käufergruppen interessant, die selten zusammenkommen: junge Familien und ältere Eigentümer, die im Viertel bleiben wollen. Dazu die Aton-Schule als einzige Schuladresse im Ortsteil selbst. Wer sein Objekt für beide Gruppen aufbereitet — barrierearmer Zugang und Kinderzimmer im selben Exposé —, hat einen deutlich größeren Kreis als der, der sich früh auf eine Zielgruppe festlegt.

Häuser und Wohnungen in Perlach verkaufen

Ob Reihenhaus in der alten Siedlung, freistehendes Haus mit gewachsenem Garten oder Eigentumswohnung: der Ablauf ist derselbe, die Bewertung ist es nicht. Ein Haus mit großem Grundstück wird in Perlach anders bewertet als dieselbe Wohnfläche in einem dichter bebauten Viertel, weil der Bodenwert hier einen größeren Anteil am Gesamtwert trägt. Bei einem Reihenhaus aus den Siedlungsjahren kann der Grundstücksanteil den Gebäudewert übersteigen — und dann entscheidet nicht die Küche über den Preis, sondern der Bebauungsplan.

Genau deshalb steht am Anfang die Wertermittlung und nicht das Exposé.

So läuft der Verkauf ab

Ersteinschätzung. Wir sehen uns die Unterlagen an und sagen Ihnen, in welcher Spanne sich Ihre Immobilie bewegt. Unverbindlich, und bevor Sie einen Auftrag erteilen.

Ortstermin und Wertermittlung. Wir kommen zu Ihnen, nehmen den Zustand auf und erstellen die Bewertung — auf Wunsch als Verkehrswertgutachten nach einem anerkannten Wertermittlungsverfahren.

Unterlagen vollständig machen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigungen, Energieausweis, Teilungserklärung bei Wohnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen. Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum ein Verkauf stockt — und der einzige, den man vorher abstellen kann.

Vermarktung. Exposé, Fotos, Portale, Anfragen. Wir übernehmen die Organisation und Durchführung von Besichtigungen und halten Ihnen den Rückfragenverkehr vom Hals.

Vertrag und Übergabe. Unterstützung des Verkäufers bei Vertragsverhandlungen, Übergabeservice für Verkäufer und Käufer, Übergabeprotokoll, Zählerstände, Schlüssel.

Was Eigentümer in Perlach vor dem Verkauf beachten sollten

Den Bodenrichtwert nicht mit dem Kaufpreis verwechseln. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine ganze Zone. Ihr Grundstück kann darüber oder darunter liegen — wegen des Zuschnitts, der Erschließung, der Bebaubarkeit oder der Nachbarschaft. In Perlach mit seinen gewachsenen Parzellen sind diese Abweichungen größer als in einem Neubaugebiet, und sie gehen in beide Richtungen.

Den Energieausweis früh besorgen. Er ist Pflicht, sobald Sie inserieren. Wer ihn erst beim Besichtigungstermin nachreicht, verliert Zeit und wirkt unvorbereitet. Bei Altbestand lohnt sich außerdem der Blick, welche Variante die günstigere ist.

Erbengemeinschaften früh klären. Wenn mehrere Eigentümer im Grundbuch stehen, braucht der Verkauf ihre Zustimmung. Eine Bewertung, die alle akzeptieren, ist dabei oft der Schlüssel — und genau dafür gibt es das Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen. Ohne eine solche Grundlage verhandeln Miterben über Meinungen, und das dauert.

Nicht zu früh renovieren. Nicht jede Investition kommt beim Verkaufspreis an. Welche sich rechnet, hängt von der Käuferschicht ab — und die ist in Perlach eine andere als in der Innenstadt. Ein neues Bad überzeugt eine junge Familie; ein gepflegter Garten und ein ebenerdiger Zugang überzeugen ein älteres Ehepaar, das aus dem eigenen Haus in eine kleinere Einheit wechselt.

Verkehrswertgutachten statt Schätzung

Der Unterschied zwischen einer Maklereinschätzung und einem Verkehrswertgutachten ist der Unterschied zwischen einer Meinung und einem Dokument. Ein Gutachten nach den anerkannten Wertermittlungsverfahren wird von Banken, Gerichten, Finanzämtern und Miterben akzeptiert. Eine Einschätzung nicht.

Sie brauchen ein Gutachten insbesondere bei:

Wie eine Immobilienbewertung im Einzelnen abläuft und welche Unterlagen sie verlangt, steht auf der eigenen Seite dazu.

Immobilienverkauf Perlach — mit einem Sachverständigenbüro

Wir sind Sachverständige und Makler zugleich. Das heißt: die Bewertung, auf der Ihr Verkaufspreis steht, kommt nicht von demjenigen, der am schnellen Abschluss verdient, sondern aus einem Verfahren, das nachvollziehbar ist. Sie bekommen eine Zahl, die Sie einem Miterben, einer Bank oder einem Finanzamt vorlegen können — und die einem Käufer standhält, der nachfragt.

Unser Büro sitzt in der Max-Planck-Straße 6 in 81675 München. Die Tätigkeit als Immobilienmakler ist nach § 34c der Gewerbeordnung erlaubnispflichtig; die Erlaubnis liegt vor.

Wohnung verkaufen in Perlach

Bei Eigentumswohnungen entscheiden andere Unterlagen über den Preis als beim Haus: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Höhe der Instandhaltungsrücklage und anstehende Sonderumlagen. Ein Käufer, dessen Bank diese Unterlagen anfordert und nicht bekommt, finanziert nicht. Was beim Immobilienverkauf sonst noch zu klären ist, haben wir gesondert zusammengestellt.

Haus verkaufen in Perlach

Beim Haus liegt das Gewicht auf dem Grundstück: Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung, Baulasten und Wegerechte. Gerade in gewachsenen Ortsteilen wie Perlach sind das die Punkte, an denen ein Verkauf scheitert oder gelingt — und sie lassen sich alle vorher klären. Zum Ablauf beim Verkauf Ihrer Immobilie gibt es eine eigene Seite.

Grundstück verkaufen in Perlach

Ein Grundstück wird nach seiner Bebaubarkeit bewertet, nicht nach seiner Fläche. Was der Bebauungsplan zulässt, wie viel Geschossfläche möglich ist und ob ein Bestandsgebäude abgerissen werden darf, entscheidet über den Wert. In Perlach kommt die Frage nach der Nachverdichtung fast immer dazu. Wir übernehmen die Baurechtsklärung, bevor inseriert wird — mehr dazu beim Immobilienverkauf.

Immobilie bewerten lassen in Perlach

Auch ohne Verkaufsabsicht: eine Bewertung schafft Klarheit über Vermögen, Erbfolge und Finanzierungsspielraum. Sie können sie später jederzeit für einen Verkauf verwenden, und sie ist die Grundlage, auf der sich Familien einigen, bevor der Streit anfängt.

Perlach und die Nachbarschaft

Wer in Perlach verkauft, verkauft selten nur nach Perlach hinein. Die Interessenten kommen aus dem ganzen Südosten, und die Nachbarortsteile sind ihr Vergleichsmaßstab: Neuperlach mit seiner Anbindung, Ramersdorf mit dem gewachsenen Bestand, Fasangarten und Harlaching mit ihren Villenlagen. Wer weiß, was dort geboten wird, weiß auch, warum ein Haus in Perlach seinen Preis hat. Wir sind nicht nur im Großraum München als Immobilienmakler tätig — alle Orte, in denen wir bewerten und verkaufen, stehen in der Gebietsübersicht, und was wir dort im Einzelnen tun, steht in der Übersicht unserer Leistungen.

Ihr nächster Schritt

Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns, was Sie verkaufen möchten. Sie bekommen eine erste Einschätzung, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten — und wir sagen Ihnen ehrlich, wenn ein Verkauf gerade nicht der richtige Zeitpunkt ist.

Häufige Fragen

Was kostet ein Verkehrswertgutachten? Das hängt vom Objekt und vom Zweck ab. Für ein Gutachten, das vor Gericht Bestand haben soll, ist der Aufwand ein anderer als für eine Einschätzung zur eigenen Orientierung: das erste verlangt eine vollständige Herleitung nach einem anerkannten Verfahren, das zweite eine belastbare Spanne. Nennen Sie uns beides — Objekt und Zweck —, und Sie bekommen ein Angebot, bevor die Arbeit beginnt.

Wie lange dauert ein Verkauf in Perlach? Von der Bewertung bis zur Beurkundung liegen erfahrungsgemäß mehrere Monate. Der größte Teil davon ist Vorbereitung: Unterlagen zusammentragen, Zuschnitt und Wegerechte klären, offene Fragen im Vorfeld beantworten. Wer diesen Teil überspringt, verliert die Zeit später wieder — dann aber mit einem Käufer, der ungeduldig wird und nachverhandelt. Bei einem Haus mit ungewöhnlichem Grundstückszuschnitt, wie sie in Perlach häufig sind, lohnt sich der Vorlauf besonders.

Brauche ich einen Makler, wenn ich schon einen Käufer habe? Nicht zwingend. Aber eine unabhängige Bewertung sollten Sie trotzdem haben: sie ist der einzige Weg zu wissen, ob der Preis stimmt, den Sie miteinander vereinbaren. Auch der beste Bekannte kauft nicht über Wert, und ein zu niedriger Preis unter Verwandten kann zusätzlich das Finanzamt auf den Plan rufen. Wir übernehmen in solchen Fällen die Wertermittlung und die Unterstützung des Verkäufers bei Vertragsverhandlungen.

Kann ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen? Erst wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen — dafür brauchen Sie den Erbschein oder ein notarielles Testament. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle zustimmen. Die Bewertung können Sie schon vorher machen lassen; sie ist oft die Grundlage, auf der die Beteiligten sich überhaupt erst einigen, und sie wird ohnehin für die Erbschaftsteuer gebraucht.

Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert? Nichts — das Gesetz nennt beides denselben Begriff. Was sich unterscheidet, ist die Herleitung: ein Verkehrswertgutachten begründet den Wert nach einem anerkannten Verfahren, nennt seine Datengrundlage und ist deshalb überprüfbar. Eine Marktpreiseinschätzung ist eine Meinung, die richtig sein kann und die niemand nachrechnen kann.

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