Immobilie verkaufen in Ramersdorf

Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung in Ramersdorf verkaufen. Unser inhabergeführtes Immobilien-Sachverständigenbüro arbeitet seit über vier Jahrzehnten in München, und ein großer Teil dieser Arbeit liegt im Südosten.

Unverbindliche Ersteinschätzung. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns. 089 - 4 19 48 20 · info@immobilien-osterried.de

Warum Ramersdorf ein eigener Fall ist

Ramersdorf sieht auf den ersten Blick aus wie ein grüner Familienortsteil, und das ist er auch — aber mit einer Lücke, die beim Verkauf jedes Mal zur Sprache kommt.

Die Kinderbetreuung ist dicht, die Schule fehlt. 9 Kindertageseinrichtungen liegen im Ortsteil — darunter das Haus für Kinder Villa Wunderland, der Budenzauber, der Katholische Kindergarten Verklärung Christi und My Kindergarten. Das ist die höchste Kita-Dichte im Münchner Südosten. Schuladressen im Ortsteil selbst: 0. Zum Vergleich: das angrenzende Neuperlach führt 5.

Für einen Verkauf ist das keine Nebensache, sondern das erste, was eine junge Familie fragt. Wer sein Haus in Ramersdorf anbietet, verkauft an Eltern, deren Kinder hier betreut werden und für die Schule den Ortsteil verlassen. Diese Frage kommt bei der Besichtigung — und sie ist besser im Exposé beantwortet als auf der Treppe. Wer die Schulwege kennt und benennt, nimmt dem Käufer eine Unsicherheit ab, die ihn sonst zum Nachverhandeln bringt.

Grün ist reichlich da, aber es ist anderes Grün. 40 Grün- und Freizeitflächen zählt der Ortsteil — der Wilrampark, der Raiffeisenplatz, der Tennispark Ramersdorf, die Sporthalle Görzer Straße. Das ist deutlich weniger als in Perlach mit 82, und es ist anders verteilt: Ramersdorfer Grün liegt in Plätzen und Anlagen zwischen der Bebauung, nicht in großen zusammenhängenden Flächen am Rand. Für die Bewertung heißt das, dass ein eigener Garten hier stärker zählt als in Perlach, wo die Fläche vor der Tür ohnehin da ist.

Die Versorgung trägt, der Nahverkehr ist dünn. 8 Einkaufsadressen — Edeka xpress, Edeka Jusic, Müller, die Backstube Wünsche, Brücklmaier — und 14 Gesundheitsadressen mit der Bernhard-Apotheke, der Alpen-Apotheke und der Urban-Apotheke decken den Alltag ab. Dem gegenüber steht 1 Bahnhalt: Karl-Preis-Platz. Wer täglich in die Innenstadt pendelt, rechnet den Fußweg dorthin mit, und der Unterschied zwischen fünf und fünfzehn Minuten zum Halt ist auf diesem Markt ein Preisargument. Es gehört ins Exposé, wenn es günstig ist, und es gehört vorbereitet, wenn es das nicht ist.

Diese Mischung — dichte Versorgung, dünne Schiene — bestimmt, wer hier kauft. Es sind selten Berufspendler mit täglichem Weg in die Innenstadt; es sind Menschen, die im Südosten arbeiten oder das Auto ohnehin nutzen. Für den Verkäufer heißt das: Stellplatz, Garage und Fahrradraum sind hier keine Nebenpositionen. Ein fehlender Stellplatz kostet in Ramersdorf mehr Zustimmung als zwei Straßen weiter in Neuperlach, wo vier Bahnhalte die Frage entschärfen.

Der alte Ortskern und was er für Grundstücke bedeutet

Ramersdorf war ein Dorf mit eigener Wallfahrtskirche, bevor München es einholte, und diese Geschichte steht bis heute in den Grundbüchern. Parzellen mit ungewöhnlichem Zuschnitt, gewachsene Grenzverläufe, gelegentlich ein Wegerecht aus einer Zeit, in der die Nachbarn dieselbe Familie waren. Dazu der Kleingartenverein S.O. 85 e.V. mit seiner eigenen Nachbarschaftslage: dauerhaft freier Blick auf der einen Seite, Grenzen für die eigene Nachverdichtung auf der anderen.

Wir sehen uns zuerst den Grundbuchauszug und die Flurkarte an, danach das Haus. In einem gewachsenen Ortsteil entscheidet sich am Papier mehr als an der Küche.

Häuser in Ramersdorf verkaufen

Beim Haus liegt das Gewicht auf dem Grundstück: Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung, Baulasten, Wegerechte. In Ramersdorf kommt fast immer die Frage nach der Nachverdichtung dazu — was der Bebauungsplan zulässt, entscheidet über einen erheblichen Teil des Werts.

Der typische Ramersdorfer Fall ist ein Einfamilienhaus aus den fünfziger oder sechziger Jahren auf einer Parzelle, die vor der Eingemeindung geschnitten wurde. Solche Grundstücke sind oft breiter als tief oder umgekehrt, und beides verschiebt, was sich darauf bauen ließe. Bei einem Käufer, der abreißen und neu bauen will, ist der Gebäudewert dann nicht der Wert, sondern eine Position auf der Kostenseite. Bei einem Käufer, der einziehen will, zählt der Zustand. Diese beiden Interessenten zahlen für dasselbe Haus unterschiedliche Preise — und welchen von beiden man anspricht, entscheidet sich im Exposé und nicht bei der Besichtigung.

Was beim Verkauf Ihrer Immobilie im Einzelnen zu klären ist, steht auf der eigenen Seite dazu.

Wohnungen in Ramersdorf verkaufen

Bei einer Eigentumswohnung entscheiden andere Unterlagen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Höhe der Instandhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen. Ein Käufer, dessen Bank diese Papiere anfordert und nicht bekommt, finanziert nicht — und der Verkauf steht still, ohne dass es am Preis läge.

In Ramersdorf kommt eine Besonderheit dazu: viele Wohnanlagen hier sind klein, oft unter zwanzig Einheiten. Das ist für den Käufer angenehm und für die Bewertung heikel, weil eine einzelne größere Maßnahme sich auf wenige Schultern verteilt. Eine beschlossene Dachsanierung schlägt in einer Anlage mit zwölf Wohnungen anders durch als in einer mit hundertzwanzig. Wer die Rücklage und den Beschlussstand offenlegt, bevor der Käufer danach fragt, verhandelt aus einer anderen Lage.

Immobilie in Ramersdorf bewerten lassen

Auch ohne Verkaufsabsicht schafft eine Bewertung Klarheit über Vermögen, Erbfolge und Finanzierungsspielraum. Sie ist außerdem die Grundlage, auf der sich Miterben einigen, bevor der Streit anfängt — und in einem Ortsteil mit gewachsenem Bestand ist der Anteil geerbter Objekte hoch.

Wie eine Immobilienbewertung abläuft und welche Unterlagen sie verlangt, steht auf der eigenen Seite.

Vermietete Objekte in Ramersdorf

Eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus wird nach der Rendite bewertet, nicht nach dem Grundriss. Der Käuferkreis ist ein anderer: Anleger rechnen mit Mietvertrag, laufenden Kosten und Rücklage. Bei den 9 Kindertageseinrichtungen im Ortsteil ist die Nachfrage nach Familienwohnungen stabil, und das ist ein Argument, das in eine Renditerechnung gehört. Wer die Mietverträge sauber aufbereitet, verkauft schneller als der, der einen Fotostapel liefert.

So läuft der Verkauf ab

Ersteinschätzung. Sie schildern uns das Objekt, wir nennen Ihnen die Spanne, in der es sich bewegt. Unverbindlich, und bevor Sie einen Auftrag erteilen.

Unterlagen zusammenstellen. Wir sagen Ihnen vor dem Ortstermin, welche Unterlagen Sie besorgen müssen. Bei einem gewachsenen Ortsteil gehören Flurkarte und Baulastenverzeichnis dazu, nicht nur der Grundbuchauszug.

Ortstermin und Wertermittlung. Aufnahme des Zustands, Einordnung der Lage, Bewertung — auf Wunsch als Verkehrswertgutachten nach einem anerkannten Wertermittlungsverfahren.

Vermarktung. Exposé, Fotos, Portale. Wir übernehmen die Organisation und Durchführung von Besichtigungen und filtern die Anfragen, bevor jemand vor Ihrer Tür steht.

Vertrag und Übergabe. Unterstützung des Verkäufers bei Vertragsverhandlungen, Übergabeservice für Verkäufer und Käufer, Übergabeprotokoll, Zählerstände, Schlüssel.

Was Eigentümer in Ramersdorf vorher klären sollten

Den Schulweg kennen. Bei 0 Schuladressen im Ortsteil ist die Frage sicher, dass sie kommt. Wer sie mit einer konkreten Antwort beantwortet, wirkt vorbereitet; wer sie offen lässt, gibt dem Käufer ein Argument.

Wegerechte und Baulasten vor dem Inserat prüfen. In gewachsenen Ortsteilen tauchen sie regelmäßig auf, und sie tauchen am teuersten auf, wenn der Käufer sie beim Notar erfährt.

Den Bodenrichtwert nicht mit dem Kaufpreis verwechseln. Er ist ein Durchschnitt für eine ganze Zone. Ihr Grundstück kann darüber oder darunter liegen — wegen Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit oder Nachbarschaft.

Nicht zu früh renovieren. Welche Investition beim Preis ankommt, hängt an der Käuferschicht, und die ist in Ramersdorf eine junge. Ein zweites Bad und ein sicherer Fahrradabstellplatz überzeugen hier eher als eine repräsentative Fassade.

Verkehrswertgutachten statt Schätzung

Der Unterschied zwischen einer Maklereinschätzung und einem Verkehrswertgutachten ist der Unterschied zwischen einer Meinung und einem Dokument mit nachvollziehbarer Herleitung. Sie brauchen ein Gutachten insbesondere bei Erbauseinandersetzung, Scheidung, Schenkung, Streit mit dem Finanzamt und in gerichtlichen Verfahren.

Wir sind Sachverständige und Makler zugleich. Die Bewertung, auf der Ihr Verkaufspreis steht, kommt damit nicht von demjenigen, der am schnellen Abschluss verdient, sondern aus einem Verfahren, das nachvollziehbar ist.

Unser Büro sitzt in der Max-Planck-Straße 6 in 81675 München. Die Tätigkeit als Immobilienmakler ist nach § 34c der Gewerbeordnung erlaubnispflichtig; die Erlaubnis liegt vor.

Ramersdorf und seine Nachbarn

Wer in Ramersdorf verkauft, verkauft an Interessenten, die parallel im ganzen Südosten suchen. Perlach mit seinen großen Grünflächen, Neuperlach mit der Anbindung und den Schulen, Harlaching mit dem Klinikviertel — das sind die Orte, gegen die Ihr Objekt verglichen wird. Wir sind nicht nur im Großraum München als Immobilienmakler tätig — die Orte, in denen wir bewerten und verkaufen, stehen in der Gebietsübersicht. Was wir dort im Einzelnen tun, steht in der Übersicht unserer Leistungen.

Häufige Fragen

Schadet die fehlende Schule im Ortsteil dem Verkaufspreis? Nicht messbar am Preis, aber messbar an der Dauer. Käufer mit Kindern im Schulalter brauchen eine Antwort, und wenn sie sie erst selbst recherchieren müssen, dauert die Entscheidung länger. Wer den Schulweg mit Linie, Dauer und Ziel im Exposé nennt, verkürzt das. Wer ihn verschweigt, verhandelt später darüber.

Wie lange dauert ein Verkauf in Ramersdorf? Von der Bewertung bis zur Beurkundung sind mehrere Monate realistisch. Der größte Teil davon ist Vorbereitung. Bei gewachsenen Grundstücken kommt die Klärung von Grenzen und Wegerechten dazu, und die kann sich hinziehen — sie lässt sich aber vollständig vor dem Inserat erledigen.

Kann ich ein geerbtes Haus in Ramersdorf sofort verkaufen? Erst wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen; dafür brauchen Sie den Erbschein oder ein notarielles Testament. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle zustimmen. Die Bewertung können Sie vorher machen lassen — sie wird ohnehin für die Erbschaftsteuer gebraucht. Wir bewerten in solchen Fällen zuerst und beraten danach über den Weg.

Was ist mein Grundstück wert, wenn der Bebauungsplan mehr zulässt als das bestehende Haus? Dann ist der Grundstücksanteil der wesentliche Teil des Werts, und das Gebäude kann sogar als Abrisslast in die Rechnung eingehen. Was zulässig ist, steht im Bebauungsplan und nicht im Exposé — und es gehört geklärt, bevor ein Preis genannt wird.

Brauche ich eine Bewertung, wenn ich schon einen Käufer habe? Nicht zwingend, aber sie ist der einzige Weg zu wissen, ob der vereinbarte Preis stimmt. Ein zu niedriger Preis unter Verwandten kann zusätzlich das Finanzamt auf den Plan rufen.

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