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Immobilie verkaufen in Bogenhausen

Sie besitzen ein Haus oder eine Wohnung in Bogenhausen und denken über den Verkauf nach. Unser inhabergeführtes Immobilien-Sachverständigenbüro beginnt jeden Verkauf mit der Wertermittlung — auch in Bogenhausen, wo die Lage mehr am Wert ausmacht als das Gebäude selbst.

Unverbindliche Ersteinschätzung. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns. 089 - 4 19 48 20 · info@immobilien-osterried.de

Warum Bogenhausen anders ist als der Rest von München

Bogenhausen ist kein Ortsteil, in dem man etwas sucht — es ist einer, in dem man etwas erreicht. Das ist keine Stimmung, sondern zählbar: 3 S-Bahn- und U-Bahnhöfe liegen hier — Böhmerwaldplatz, Richard-Strauss-Straße und Effnerplatz —, dazu 17 Gesundheitsadressen von der Elektra-Apotheke über die Arabella-Apotheke bis zur Arabella-Klinik. Wer hier wohnt, hat das Krankenhaus der Wahl und den täglichen Weg in wenigen Minuten erledigt.

Und dann die andere Hälfte der Wahrheit: öffentliche Grünflächen gibt es hier nur 7 — zum Vergleich, das direkt angrenzende Perlach im Südosten kommt auf 82. Eine Schule liegt im gemessenen Umfeld nicht. Beides ist kein Mangel, sondern eine Auskunft über die Käuferschicht: Wer nach Bogenhausen kauft, sucht nicht den Garten für die Familie, sondern die stadtnahe Adresse — die Wohnung mit Blick, das Stadthaus nahe der Praxis, die Anlage für das Kapital. Der Garteninteressent fährt weiter nach Osten; der, den Sie hier treffen, rechnet mit Fahrzeiten anders als mit Quadratmetern draußen.

Die drei Punkte, die in Bogenhausen jede Bewertung berühren

Die Mikrolage vor der Substanz. Zwischen Isarhang, Arabellapark und den Wohnquartieren daran liegen Welten — oft innerhalb derselben Straße. Hier entscheidet weniger der Zustand des Gebäudes über den Preis als die Adresse selbst: Blick, Ruhe, Laufweg zur Station, Nachbarschaft der Praxis im Erdgeschoss. Eine Bewertung, die diese Faktoren unter dem Stichwort Lage abhakt, ist in anderen Ortsteilen brauchbar und hier zu grob. Sie braucht Vergleichswerte auf Straßenebene, nicht auf Stadtteilebene.

Arabellapark als Arbeitsort. Ein großer Bürokomplex der Stadt liegt im Ortsteil, und er prägt den Markt auf zwei Weisen: als Quelle von Käufern, die kurze Wege suchen, und als Nutzungsumfeld — Praxis-, Kanzlei- und Büronutzung im Erdgeschoss verändern sowohl die Mieteinnahme als auch den Kreis der Interessenten. Wer eine Wohnung in deren Nähe anbietet, sollte wissen, ob sein Objekt für Selbstnutzer oder für Anleger erzählt wird; beide zahlen für Verschiedenes gut.

Der Grünanteil als Preissignal. Mit nur 7 öffentlichen Grünflächen — namentlich der Böhmerwaldplatz und die Ernst-Schneider-Anlage — ist privater Außenraum knapp: Balkon, Terrasse, Loggia und Ausblick tragen hier einen größeren Teil des Werts als im grünen Süden der Stadt. Eine Ausnahme am Rand ist die Kleingartenanlage Nord-Ost 3, deren Parzellen den Blick auf dauerhaft unverbaubares Land freihalten — ein Standortvorteil, der in die Bewertung gehört. Zwei identische Wohnungen, eine davon mit Westbalkon, liegen in Bogenhausen weiter auseinander als anderswo. Genau diese Differenz gehört in die Bewertung — und wird übersehen, wer pauschal je Quadratmeter rechnet.

Häuser und Wohnungen in Bogenhausen verkaufen

Der Bestand ist so vielfältig wie die Käufer: Stadtvillen und gehobener Altbestand nahe dem Isarhang, Wohnungsbestand der Nachkriegs- und Boomjahre rund um den Arabellapark, Neubau dort, wo zuletzt verdichtet wurde. Für den Verkauf folgt daraus eines: Vor der Preisfrage steht die Frage, welches Bogenhausen Ihr Objekt bedient — und erst danach, mit welchen Vergleichswerten man es bewertet. Ein Haus wird hier nicht wie ein Haus bewertet, sondern wie seine Adresse.

Genau deshalb steht am Anfang die Wertermittlung und nicht das Exposé.

So läuft der Verkauf ab

Ersteinschätzung. Wir sehen uns die Unterlagen an und sagen Ihnen, in welcher Spanne sich Ihre Immobilie bewegt. Unverbindlich, und bevor Sie einen Auftrag erteilen.

Ortstermin und Wertermittlung. Wir kommen zu Ihnen, nehmen den Zustand auf und erstellen die Bewertung — auf Wunsch als Verkehrswertgutachten nach einem anerkannten Wertermittlungsverfahren.

Unterlagen vollständig machen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigungen, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Was fehlt, wird beschafft, bevor irgendein Interessent danach fragt.

Vermarktung. Exposé, Fotos, Portale, Anfragen. Wir übernehmen die Organisation und Durchführung von Besichtigungen und halten Ihnen den Rückfragenverkehr vom Hals.

Vertrag und Übergabe. Am Schlüsseltag endet der Auftrag nicht von selbst. Dazu gehört die Unterstützung des Verkäufers bei Vertragsverhandlungen, bis der Schlüssel übergeben ist. Übergabeprotokoll und Zählerstände kommen dazu.

Was Eigentümer in Bogenhausen vor dem Verkauf beachten sollten

Die Mikrolage nicht verschenken. Was Ihre Adresse besonders macht — der Blick, die Ruhe, der Laufweg zur Station, der Arzt um die Ecke — gehört mit Namen ins Exposé. Pauschalaussagen zur Lage unterschlagen genau das, wofür Bogenhausen einen Aufpreis zahlt.

Den Energieausweis früh besorgen. Er ist Pflicht, sobald Sie inserieren. Bei Altbau lohnt sich vorher der Blick, welche Variante günstiger ausweist; bei vermieteten Wohnungen entscheidet die Klasse mit über die Anlegerrechnung.

Erbengemeinschaften früh klären. Stehen mehrere Eigentümer im Grundbuch, braucht der Verkauf ihre Zustimmung. Eine Bewertung, die alle akzeptieren, ist dabei oft der Schlüssel — dafür gibt es das Gutachten des unabhängigen Sachverständigen. Ohne diese Grundlage verhandeln Miterben über Meinungen, und das dauert.

Nicht blind renovieren. Welche Investition ankommt, hängt von der Käuferschicht ab — und die ist hier eine andere als im Familienvorstadt Gürtel. Ein neuer Balkonbelag und ein sauberer Eingang überzeugen den stadtnahen Käufer eher als eine neue Einbauküche; ein zweites Kinderzimmer bezahlt hier niemand extra.

Verkehrswertgutachten statt Schätzung

Der Unterschied zwischen einer Maklereinschätzung und einem Verkehrswertgutachten ist der Unterschied zwischen einer Meinung und einem Dokument. Ein Gutachten nach den anerkannten Wertermittlungsverfahren wird von Banken, Gerichten, Finanzämtern und Miterben akzeptiert. Eine Einschätzung nicht.

Sie brauchen ein Gutachten insbesondere bei:

Wie eine Immobilienbewertung im Einzelnen abläuft und welche Unterlagen sie verlangt, steht auf der eigenen Seite dazu.

Immobilienverkauf Bogenhausen — mit einem Sachverständigenbüro

Wir sind Sachverständige und Makler zugleich. Das heißt: die Bewertung, auf der Ihr Verkaufspreis steht, kommt nicht von demjenigen, der am schnellen Abschluss verdient, sondern aus einem Verfahren, das nachvollziehbar ist. Sie bekommen eine Zahl, die Sie einem Miterben, einer Bank oder einem Finanzamt vorlegen können — und die einem Käufer standhält, der in Bogenhausen ohnehin genau hinsieht.

Unser Büro sitzt in der Max-Planck-Straße 6 in 81675 München. Die Tätigkeit als Immobilienmakler ist nach § 34c der Gewerbeordnung erlaubnispflichtig; die Erlaubnis liegt vor.

Wohnung verkaufen in Bogenhausen

Bei Eigentumswohnungen entscheiden andere Unterlagen über den Preis als beim Haus: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Höhe der Instandhaltungsrücklage und anstehende Sonderumlagen. Dazu kommt hier die Frage nach der Vermietbarkeit: Nahe dem Arabellapark kauft häufig jemand, der die Wohnung als Anlage rechnet — dessen Bank prüft Mietniveau und Rücklage, bevor sie finanziert. Was sonst noch zu klären ist, steht beim Immobilienverkauf.

Haus verkaufen in Bogenhausen

Häuser sind im Ortsteil selten, und das merkt man am Preis. Bewertet wird dabei weniger das Gebäude als der Boden darunter und die Frage, was darauf zulässig wäre: Zuschnitt, Erschließung, Baulasten, Wegerechte. Gerade bei gewachsenen Parzellen entscheiden diese Punkte über Zuspruch und Höhe — und alle lassen sich vor dem Inserat klären. Zum Ablauf beim Verkauf Ihrer Immobilie gibt es eine eigene Seite.

Grundstück verkaufen in Bogenhausen

Ein Grundstück wird nach seiner Bebaubarkeit bewertet, nicht nach seiner Fläche. Was der Bebauungsplan zulässt, wie viel Geschossfläche möglich ist und ob ein Bestandsgebäude weichen darf, entscheidet über den Wert. Wir übernehmen die Klärung dieser Fragen, bevor inseriert wird — mehr dazu beim Immobilienverkauf.

Immobilie bewerten lassen in Bogenhausen

Auch ohne Verkaufsabsicht: eine Bewertung schafft Klarheit über Vermögen, Erbfolge und Finanzierungsspielraum. Sie lässt sich später jederzeit für einen Verkauf verwenden und ist oft die Grundlage, auf der sich Familie und Erbengemeinschaft einigen, bevor Streit entsteht.

Bogenhausen und die Nachbarschaft

Wer hier anbietet, konkurriert nicht nur mit Bogenhausener Objekten. Der Kreis der Interessenten greift weit aus, und die Nachbarortsteile sind ihr Maßstab: Harlaching mit seinen Ärzten und Villenlagen, Perlach mit dem Grün für Familien, Ramersdorf mit dem gewachsenen Bestand und Trudering mit dem eigenen Garten als Argument. Wer weiß, was dort geboten wird, weiß auch, warum eine Wohnung in Bogenhausen ihren Preis hat. Wir sind nicht nur im Großraum München als Immobilienmakler tätig — alle Orte, in denen wir bewerten und verkaufen, stehen in der Gebietsübersicht, und was wir dort im Einzelnen tun, steht in der Übersicht unserer Leistungen.

Ihr nächster Schritt

Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns, welches Objekt Sie verkaufen möchten. Sie bekommen eine erste Einschätzung, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten — und wir sagen Ihnen ehrlich, wenn der Zeitpunkt nicht passt.

Häufige Fragen

Was kostet ein Gutachten in Bogenhausen? Das hängt vom Objekt und vom Zweck ab. Für ein Gutachten, das vor Gericht Bestand haben soll, ist der Aufwand ein anderer als für eine Einschätzung zur eigenen Orientierung. Nennen Sie uns beides — Objekt und Zweck —, und Sie bekommen ein Angebot, bevor die Arbeit beginnt.

Wie lange dauert ein Verkauf in Bogenhausen? Von der Bewertung bis zur Beurkundung liegen erfahrungsgemäß mehrere Monate. In diesem Ortsteil geht davon viel in die Vorbereitung: Unterlagen, Teilungserklärung, bei Häusern Zuschnitt und Baulasten. Wer diesen Teil frühzeitig erledigt, gewinnt später Zeit zurück — mit einem Käufer, der nachfragt und zufrieden ist.

Brauche ich einen Makler, wenn der Käufer schon gefunden ist? Nicht zwingend. Aber eine unabhängige Bewertung sollten Sie trotzdem haben: sie zeigt, ob der vereinbarte Preis stimmt. Auch ein Bekannter kauft nicht über Wert, und ein zu niedriger Preis unter Verwandten kann zusätzlich das Finanzamt auf den Plan rufen.

Kann eine geerbte Wohnung sofort verkauft werden? Erst wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen — dafür brauchen Sie den Erbschein oder ein notarielles Testament. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle zustimmen. Bewerten lassen können Sie schon vorher; die Bewertung ist oft der Grund, auf dem sich die Beteiligten überhaupt erst einigen.

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